Доходный подход к оценке стоимости недвижимости. Доходный подход

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

При осуществлении сделок с жильём необходимо в первую очередь произвести его оценку. Применяются различные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный. Доходный подход к оценке недвижимости приобрёл в нашей стране популярность. В чём суть данного подхода? В каких случаях целесообразно применять данный подход при проведении оценки квадратных метров? Какие методы доходного подхода существуют и при каких условиях каждый из них применяется? Когда имеет смысл отказаться от такого подхода в оценке площади?

Какие существуют способы оценки объектов недвижимости?

ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет такие подходы, как :

• Сравнительный – комплекс мер, направленных на сравнение жилья с аналогами, в отношении которых имеются сведения о ценах.
• Затратный – методы, направленные на определение затрат, которые потребуются в случае восстановления или замещения объекта с учётом износа. Предполагается, что покупатель не отдаст за готовую недвижимость большую сумму, чем за создание аналогичного объекта.
• Доходный – основывается на расчёте не только цены квадратных метров, но и на предполагаемом доходе от неё (например, прибыль с аренды).

Что собой представляет доходный подход?

Применение данного способа берёт за основу такой принцип: стоимость площади, в которую вкладываются финансы, обязана соответствовать качеству объекта в настоящем и количеству прибыли в будущем.

Преимуществом подхода признаётся то, что он позволяет инвестору в наибольшей степени оценить объект в качестве источника дохода. Способность площади в дальнейшем приносить прибыль признаётся главным фактором, определяющим стоимость этой площади. Недостатком является то, что за основу берётся прогнозная информация.

Доходный подход отражает такие данные, как:

• Качество, количество прибыли, которую недвижимость способна принести за период.
• Риски, которые характерны как для собственно объекта, так и для региона.

Методы доходного подхода

Выделяют такие методы, как :

• Капитализация дохода.
• Метод связанных инвестиций.
• Метод дисконтированных денежных потоков.

Как работает метод капитализации дохода?

При данном методе рассчитывается взаимосвязь прибыли в будущем и стоимости недвижимости в настоящем.

Формула подхода выглядит таким образом:

С = ЧД/К , где

• С – цена квадратных метров,
• ЧД – ожидаемая прибыль от объекта за определённый период в чистом виде,
• К – ставка капитализации (коэффициент).

Под данными терминами понимают отношение цены имущества к доходу, который от него имеется.

Метод прямой капитализации – способ, при котором остаются неизменными условия использования недвижимости и доход в стабильном виде, а также не требуются вложения на начальном этапе, а также ведётся учёт прибыли и возврата на капитал.

При прямой капитализации стоимость формируется за конкретно взятый период без учёта потенциальной перепродажи площади, когда отчётный период подойдёт к концу.

Прямая капитализация применяется, когда :

• Финансовые потоки выше нуля и сохраняют стабильность на протяжении длительного периода.
• Имеет место незначительное увеличение прибыли со временем.

Метод не применяется, если :

• Имеет место нестабильная прибыль.
• Строительство здания, в котором расположен объект, не закончено либо площадь находится на стадии восстановления.

Этапы расчёта :

1. Расчёт прибыли, которая ожидается. При вычислениях берётся 12 месяцев либо средний показатель за год. Внимание акцентируется на самом эффективном использовании недвижимости.
2. Вычисляется коэффициент капитализации.
3. Определяется цена площади в суммарном варианте.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

При данном способе расчёт цены осуществляется за временной отрезок, равный нескольким последним годам, и при определении стоимости недвижимости учитывается доход от потенциальной перепродажи объекта. Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков.

ДДП применяется при следующих обстоятельствах :

• Наличие достаточного объёма сведений для вычисления размера дохода от недвижимости в будущем.
• Есть основание полагать, что финансовые потоки в настоящем и будущем будут различаться (в плане увеличения или уменьшения).
• Объектом является недвижимость коммерческого назначения, отличающаяся многофункциональностью и немалой площадью.
• Прибыль и затраты носят сезонный характер.
• Недвижимость располагается в здании, которое строится или только что было отстроено и ожидается ввод в эксплуатацию.

Расчёт при ДДП производится по нижеприведённому алгоритму :

1. Исходя из имеющихся данных, берётся прогнозируемый период. В России он составляет 35 лет.
2. Прогнозируется размер прибыли за взятый отрезок времени.
3. Вычисляется общая стоимость остаточной цены площади после того, как прекратится поток прибыли.
4. Определение ставки дисконтирования для расчёта потока финансов, который поступит либо будет выплачен через некоторое время. Таким образом возможно оценить отношение рисков к прибыли.
5. Вычисление цены недвижимости.

В некоторых случаях при операциях с недвижимостью необходимо . Когда следует обращаться к нотариусу, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры . Проверку нужно делать обязательно для того чтобы в будущем не оказаться в суде в связи с оспариванием правомерности сделки.

Отказ от доходного подхода

Поскольку доходный метод применяется при наличии цели инвестирования, то при покупке жилой недвижимости для личных целей данный способ является нецелесообразным. В таком случае допустимо использовать сравнительный или затратный методы либо их совокупность.

Бывают обстоятельства, когда оценщик отвечает отказом от доходного способа из-за отсутствия документов, на основании которых можно было бы произвести расчёты. Без необходимой документации происходит нарушение алгоритма оценки, что вызывает неверное представление о рентабельности сделки.

О доходном подходе к оценке объектов недвижимости рассказывает специалист в этом видео:

Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.

Таблица 3. Бюджет доходов и расходов

Наименование показателя	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:
контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
скользящий доход
рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)
прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:
Потери от недогрузки
Потери при сборе арендной платы
Действительный валовой доход (ДВД или EGI)
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в том числе:
Текущие операционные расходы, в т.ч.
условно-постоянные
условно-переменные
резерв на замещение
Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)
Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)
Налог на прибыль (НПП или Tax)
Чистый доход (ЧД или ATCF)
Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K v , K* v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k j) объектов недвижимости данного типа в течение m j последних месяцев, следующим образом:

где k j - доля, n — общее число проанализированных объектов, Y j — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K l , K* l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g j , за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

Показатель	Объект недвижимости
	1	2	3	4
Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	0,15	0,20	0,15	0,20
Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	0,10	0,15	0,15	0,10
Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	1,0	0,5	1,0	0,5
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:

Тыс. руб.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы или издержки;
• условно-переменные расходы или издержки;
• расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Условно-переменные — расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

Пример 2. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.

1. Определим расходы на замещение за первый год владения:

тыс. руб.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию).

Пример 3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен два года назад.

1. Определим расходы на замещение:

Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;

2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):

Тыс. руб.

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS — платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

• непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
• назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
• назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

• метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
• метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V o) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.

Техники мультипликаторов валового дохода

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

• техника мультипликаторов ПВД;
• техника мультипликаторов ДВД.

Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

V o = PGI · M PGI (8)

V o = EGI · M EGI (9)

Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (P j) и о величинах доходах соответственно PGI j или EGI j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

Пример 4. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб. соответственно; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000
Потенциальный валовой доход	910	1 750	1 190	1 480
Действительный валовой доход	740	1 410	910	1 220
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Определим среднерыночные величины мультипликатора ПВД и мультипликатора ДВД, используя выражения 9 и 10:

Определим стоимость объекта недвижимости, используя выражения 7 и 8:

Тыс. руб.

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I O) путем его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации :

В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:

• техника группы компонентов собственности;
• техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
• техника коэффициента покрытия долга;
• техника сравнительного анализа;
• техника коэффициента операционных расходов.

Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P j и чистых операционных доходов I oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

Пример 5. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000
Чистый операционный доход	625	1090	750	1050
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

тыс. руб.

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где L — доля величины стоимости земли V L в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V B — рыночная стоимость улучшений (зданий), R L — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R B — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Пример 6. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:

тыс. руб.

Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где M — доля величины заемного капитала V M в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V E — рыночная стоимость собственного капитала, R M — рыночная величина коэффициента капитализации для заемного капитала, R E — рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML — сумма ипотечного кредита, EI — сумма собственного капитала. V M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

Пример 7. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

тыс. руб.

Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R O с учетом требуемого покрытия долга:

где DCR — коэффициент покрытия долга.

Пример 8. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

где K OE — коэффициент операционных доходов.

Пример 9. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно;

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:

• техника остатка для земли;
• техника остатка для улучшений;
• остатка для собственного капитала;
• техника остатка для заемного капитала.

Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

Пример 10. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно что:

• сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.;
• чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.;
• рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3;
• рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.

Определим стоимость объекта недвижимости:

Тыс. руб.

Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:

Пример 11. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 12. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита составляет 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для заемного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 13. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:

• техники непосредственного дисконтирования;
• модельные техники;
• техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (I O) и реверсии V On с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Y O:

Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Для определения средней величины общей нормы отдачи Y O используются следующие техники:

• техника кумулятивного построения;
• техника сравнения с альтернативными проектами;
• техника сравнения продаж;
• техника мониторинга рыночных данных.

Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

где Y RF — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Y R — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Y L — премии за риск низкой ликвидности; Y FM — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.

1. Определим среднюю величину общей нормы отдачи:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

Техника сравнения с альтернативными проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.

При этом для величины общей нормы отдачи Y O определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y 1 и сверху Y 2:

Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.

Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:

где d n = 1/(1+ Y O) n — дисконтный множитель, a n = 1/(1- d n) n - текущая стоимость единичного аннуитета.

При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:

где SFF O = 1/S On — коэффициент фонда возмещения, S On = 1/(1+Y O) n –1 — будущая стоимость единичного аннуитета, Δ O = (V On — V O)/ V O — величина относительного приращения стоимости объекта.

В этой группе представлены:

• техники без учета амортизации;
• техники полной амортизации;
• техники линейной амортизации.

Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF O →0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ O =0), т. е. первоначальной инвестиции.

Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи (12).

Пример 15. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник без учета амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,203

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники полной амортизации применяются в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ O =-1, R 0 =Y 0 + SFF O).

В результате (26) приобретает следующий вид:

Для расчета фактора фонда возмещения (SFF O) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда)

Пример 16. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники полной амортизации Инвуда и модельной техники полной амортизации Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10; безрисковая ставка определена в размере 0,06.

1. Техника Инвуда:

1.1 Определим общий коэффициент капитализации:

1.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

2. Техника Хоскольда:

2.1 Определим общий коэффициент капитализации:

2.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:

где A — величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «-».

Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости (Δ O) на фактор фонда возмещения (SFF O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

Пример 17. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник линейной амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 12%; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим величину относительного приращения стоимости объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

• техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
• модельная техника анализа (техника Эллвуда).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

где d En = 1/(1+ Y E) n — дисконтный множитель, a En = 1/(1- d En) n — текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для n периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I E = NOI - DS — величина дохода на собственный капитал, V En = V On - V Mn — стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V On) и остатка платежей по кредиту (V Mn).

Пример 18. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки дво года назад затратил 3400 тыс. руб.; на приобретение объекта недвижимости был получен кредит в размере 1 000 тыс. руб. под 13% годовых на шесть лет (годовой платеж по обслуживанию долга 250 тыс. руб.); собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за 4000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим остатки кредита на момент оценки (третий год кредита) и на конец периода владения (пятыйй год кредита):

Тыс. руб.

Тыс. руб.

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

Тыс. руб.

Модельная техника анализа (техника Эллвуда)

Данная техника применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:

где r O — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] — доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Y m — эффективная ставка процента по этому кредиту.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Глава 2.Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Метод денежных потоков

2.2 Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации

2.3 Метод дисконтированных денежных потоков

Глава 3. Краткие теоретические сведения и формулы для расчёта задачи

Заключение

Список литературы

Введение

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного; затратного; сравнительного.

Доходный подход к оценке рыночной стоимости фирмы заключается в анализе денежного потока или дохода для оценки ее существующего и будущего потенциала. Он позволяет оценить текущие и будущие доходы, приносимые активами компании. Этот подход включает несколько методов, применяемых в различных ситуациях. Наиболее широкое применение в рамках доходного подхода получил метод дисконтирования денежных потоков.

Данный метод оценки является наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующие предприятия, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.

При проведении оценки предприятия данным методом производят расчет ставки дисконта, которую, в свою очередь, также можно рассчитать различными методами, в зависимости от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы расчета. Одним из этих методов является метод кумулятивного построения ставки дисконта.

Актуальность темы работы состоит в том, что в числе факторов несистематического риска инвестирования, на наличие которых проверяют оцениваемый бизнес в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, выделяют определенный ряд рисков. Данные риски характеризуют не рискованность бизнеса как рода деятельности, а рискованность управления предприятием (фирмой), ведущим бизнес.

Глава 1. Сущность доходного подхода

1.1 Структура доходного подхода

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи..

Это наиболее распространенный подход в оценке бизнеса в зарубежных странах. Использование его в российских условиях имеет некоторые особенности. Прежде всего, необходимо рассчитать реальные денежные потоки предприятия. Для этого надо узнать реальные доходы и расходы, а не использовать только балансовые данные. В доходах, прежде всего надо обратить внимание на реализацию продукции, не проходящей по балансу (обращая внимание на реальную цену ее реализации). В расходах надо учесть реальную стоимость приобретения сырья и энергоресурсов, а также реальную заработную плату.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам: для собственного использования (например, жилья); для получения доходов от данного объекта; для повышения престижа.

Доходный подход включает 2 метода: метод капитализации доходов;

метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков -- доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода..

1.2 Этапы и методы доходного подхода

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:

где V - стоимость недвижимости

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

R - норма дохода или прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.

Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Существует два основных направления капитализации:

2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал..

Годовой доход и ставка капитализации - это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.

Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.

Основные этапы оценки имущества доходным подходом:

1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2) расчет действительного валового дохода;

3) расчет расходов, связанных с объектом оценки - это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

4) определение величины чистого операционного дохода;

5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям

Доходный подход предусматривает установление рыночной стоимости предприятия путем определения текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате распоряжения имуществом предприятия и возможности его дальнейшей продажи.

Оценка предприятия с применением методов доходного подхода основана на следующих принципах:

Собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов;

Стоимость инвестиций в предприятие зависит от будущих выгод, которые получит от этого предприятия инвестор;

Потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем..

денежный поток коэффициент капитализация

Глава 2.Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Метод дисконтирования денежных потоков

2.1 Метод капитализации доходов

Метод капитализации дохода - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему.

Суть метода капитализации доходов -- определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость..

Базовая формула:

где C -- стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI -- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income)

Rk -- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации -- показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где Rk -- коэффициент капитализации

Rn -- ставка доходности инвестора на вложенный капитал -- ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv -- норма возврата капитала -- процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Этапы метода капитализации дохода:

1. обоснование стабильности получения доходов;

2. выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3. определение величины капитализируемого дохода;

4. расчет ставки капитализации;

5. капитализация дохода;

6. внесение итоговых поправок.

Этап 1. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.

Этап 2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.

Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода. В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

1. величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;

2. средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

Важную роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью статистических формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции.

Этап 4. Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации -- коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.

Ставка капитализации характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:

где V -- стоимость, R -- ставка капитализации; I-- ожидаемый доход за один год после даты оценки;

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли..

2.2.Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

* с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

* метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

* метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

Премии за риск +

Вложения в недвижимость +

Премии за низкую ликвидность недвижимости +

Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

Где Rн-номинальная ставка;

Rр - реальная ставка;

Jинф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

Где Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs - темп валютного курса, %.

Различные составляющие премии за риск:

* надбавка за низкую ликвидность;

* надбавка за риск вложения в недвижимость;

* надбавка за инвестиционный менеджмент.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Где Rm - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Где Rc - коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов;

Кс - величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

Где М - коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур- ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

*.прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

*.возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

* .возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда)..

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Где n - оставшийся срок экономической жизни;

Ry - ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где Уб - безрисковая ставка процента.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

* применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2.3 Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

* предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

* имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

*..потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
*..оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

* .объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

* длительность прогнозного периода;

* прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

* ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход (ПВД);

2) действительный валовой доход (ДВД);

3) чистый операционный доход (ЧОД);

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

* ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

* чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

* облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) ..принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. С технической, т.е. математической, позиции ставка дисконтирования -- это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от настоящего времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестиций пиния или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Если рассматривать ставку дисконтирования со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить ее как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников. Ставка дисконтирования или стоимость привлечения капитала должна рассчитывается с учетом трех факторов. Первый -- наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Второй -- необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий -- фактор риска. В данном случае риск определяется как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:

для денежного потока для собственного капитала:

* модель оценки капитальных активов;

* метод кумулятивного построения;

для денежного потока для всего инвестированного капитала:

* модель средневзвешенной стоимости капитала.

Расчет ставки дисконтирования зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы для оценки. Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.

В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле

R = Rf + ? * (Rm - Rf) + S1+ S2+ С

где R -- требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf -- безрисковая ставка дохода;

Коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm -- общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S1 -- премия для малых предприятий;

S2 -- премия за риск, характерный для отдельной компании;

С -- страновой риск.

Прежде всего, следует отметить, что модель оценки капитальных активов (САРМ -- в общеупотребимой аббревиатуре на английском языке) основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно -- изменений доходности свободно обращающихся акций. Применение модели для вывода ставки дисконтирования для закрытых компаний требует внесения дополнительных корректировок.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Однако, как показывает практика, государственные ценные бумаги в условиях России не всегда воспринимались как безрисковые. Для определения ставки дисконтирования в качестве безрисковой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска (ставка по депозитам в Сбербанке РФ или других наиболее надежных банках). Можно также основываться на безрисковой ставке для западных компаний, но в этом случае обязательно прибавление странового риска с целью учета реальных условий инвестирования, существующих в России. Для инвестора она представляет собой ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Безрисковая ставка используется как точка отсчета, к которой привязывается оценка различных видов риска, характеризующих вложения в данное предприятие, на основе чего и выстраивается требуемая ставка дохода.

Коэффициент бета представляет собой меру риска. На фондовом рынке выделяются два вида риска: специфический для конкретной компании, который еще называют «несистематический риск» (определяется микроэкономическими факторами), и общерыночный, характерный для всех компаний, акции которых находятся в обращении, называемый «систематический риск» (определяется макроэкономическими факторами). В модели оценки капитальных активов при помощи коэффициента бета определяется величина систематического риска. Рассчитывается бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом.

Общая доходность акции компании за период

где Pt -- рыночная цена акции на конец периода;

Р0 -- рыночная цена акции на начало периода;

D - выплаченные за период дивиденды.

Инвестиции в компанию, курс акций которой и, следовательно, общая доходность отличаются высокой изменчивостью, являются более рискованными и наоборот. Коэффициент бета для рынка в целом равен 1. Отсюда если у какой-то компании коэффициент бета равен 1, это значит, что колебания ее общей доходности полностью коррелируют с колебаниями доходности рынка в целом и ее систематический риск равен среднерыночному. Общая доходность компании, у которой коэффициент бета ранен 1,5, будет изменяться на 50% быстрее доходности рынка. Например, если среднерыночная доходность акций снизится на 10%, общая доходность данной компании уменьшится на 15%.

Коэффициенты бета в мировой практике обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Эта работа проводится специализированными фирмами. Данные о коэффициентах бета публикуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки. Профессиональные оценщики, как правило, не занимаются расчетами коэффициентов бета.

Публикуемые коэффициенты бета для открытых компаний обычно отражают структуру капитала каждой конкретной компании. Их иногда называют «рычажные бета», т.е. отражающими финансовый рычаг и структуре капитала компании. Если рычаг оцениваемой компании существенно отличается от рычага сопоставимых компаний или рычаги последних отличаются друг от друга, может быть желательно, устранить влияние рычага прежде, чем использовать коэффициент бета. Для этого необходимо рассчитать безрычажные бета для сопоставимых компаний.

Безрычажная бета -- это бета, которую имела бы компания, не будь у нее долга. Затем нужно определить, где содержится риск оцениваемой компании по сравнению с сопоставимыми на безрычажной основе. Наконец, следует посчитать новую рычажную бета для оцениваемой компании на основе одной или нескольких предполагаемых структур капитала. Результатом будет взятая с рынка бета, специально скорректированная на уровень финансового рычага для оцениваемой компании.

Формула расчета безрычажной бета (предполагающей 100%-ный собственный капитал в структуре капитала)

Bu = B l / l + (l - t) Wd / Wе

где Вu -- безрычажная бета;

B l -- рычажная бета;

t -- налоговая ставка для компании;

Wd --доля долга в структуре капитала;

Wе -- доля собственного капитала.

Показатель общей доходности рынка представляет собой среднерыночный индекс доходности и рассчитывается специалистами на основе долгосрочного анализа статистических данных.

Формула метода кумулятивного построения ставки дисконтирования

E(R i) = R f + RP m + RP s + Rp u

где E(R i) - ожидаемая (требуемая рынком) ставка дохода на ценную бумагу i;

R f - ставка дохода на безрисковую ценную бумагу по состоянию на дату оценки;

RP m - общая «рыночная» премия за риск акций;

RP s - премия за риск для малых компаний;

Rp u - премия за несистематический риск для конкретной компании.

Для денежного потока всего инвестированного капитала применяется ставка дисконтирования, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконтирования называется средневзвешенной стоимостью капитала (weighted average cost of capital - WACC).

Средневзвешенная стоимость капитала

WACC = k d (1 - t c) w d + k p w p + k s w s

где k d - стоимость привлечения заемного капитала;

t c - ставка налога на прибыль предприятия;

w d - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

k p - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

w p - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

k s - стоимость привлеченных акционерного капитала (обыкновенные акции);

w s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Концептуально только долгосрочные обязательства включаются в структуру капитала. Однако многие закрытые компании, особенно небольшие, фактически используют как долгосрочный долг то, что технически является краткосрочным долгом (отягощенным процентами). В этих случаях аналитик должен определить, классифицировать такой долг как долгосрочный и включать ли его в структуру капитала для оценки.

Случаи применения WACC. Например, предусматривается покупка компании, после которой покупатель намерен полностью расплатиться со всеми держателями акционерного и заемного капиталов и полностью расплатиться со всеми держателями акционерного и заемного капиталов полностью рефинансировать компанию по-новому, так, как ему удобно. Важный момент состоит в том, что относительные веса долга и собственного капитала должны базироваться на рыночных стоимостях каждого компонента, а не на балансовых стоимостях.

Если и компания или доля в компании оценивается «как есть», т.е. предполагается, что структура капитала останется без изменений, тогда следует использовать величину долга в существующей структуре капитала. Если оценивается контрольный пакет по стандарту обоснованной рыночной мнимости, тогда целесообразна среднеотраслевая структура капитала, поскольку у покупателя контрольного пакета будет возможность изменить структуру капитала, и наиболее вероятный результат будет близок к среднеотраслевому. Если контрольный пакет оценивается по стандарту инвестиционной стоимости, тогда следует использовать реальную или желаемую структуру капитала будущего или настоящего владельца.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Где PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода t;

It - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Глава 3. Краткие теоретические сведения и формулы для расчета задачи

Акция представляет собой долевую ценную бумагу, свидетельствующую об участии ее владельца в собственном капитале компании. Выделяют две категории акций: обыкновенные и привилегированные. Обыкновенная акция дает право на получение плавающего дохода, т.е. дохода, зависящего от результатов деятельности общества, а также право на участие в управлении (одна акция -- один голос). Владелец привилегированной акции, как правило, имеет преимущественное право по сравнению с владельцем обыкновенной акции на получение дивидендов в форме гарантированного фиксированного процента, а также на долю в остатке активов при ликвидации общества. Подобно ситуации с облигациями различают несколько количественных характеристик, используемых для оценки акции: внутренняя, номинальная, балансовая, конверсионная и ликвидационная стоимости, а также эмиссионная и курсовая цены. Как и в случае с облигациями, внутренняя стоимость акции представляет собой расчетный показатель, исчисляемый, например, по формуле

Vt = ?t Ct /(1+r) t

Что касается обыкновенных акций, то известны различные методы их оценки; наиболее распространенным из них является метод, основанный на оценке их будущих поступлений, т.е. на применении вышеуказанной формулы. В зависимости от предполагаемой динамики дивидендов конкретное представление формулы меняется:

1. В варианте с неизменными дивидендами применяется формула

Vt = А/r (модель нулевого роста)

2. Если дивиденды возрастают с постоянным темпом прироста (модель постоянного роста). Тогда пусть базовая величина дивиденда (т.е. последнего выплаченного дивиденда) равна D и ежегодно она увеличивается с темпом прироста g. По окончании первого года периода прогнозирования будет вы-плачен дивиденд в размере D(1 + g), по окончании второго года D(1+g) 2 и т.д. Тогда формула

Vt = ? Ct /(1+r) t имеет вид: Vt = ?~ t=1 D(1+g) t /(1+r)t

Фактически необходимо определить приведенную стоимость аннуитета постнумерандо с постоянным относительным изменением его членов

Vt = D(1+g) /(r- g)

Данная формула называется также моделью Гордона и имеет смысл при r>g. Очевидно, что числитель формулы представляет собой первый ожидаемый дивиденд фазы постоянного роста.

3. При оценке акций, дивиденды которых возрастают с изменяющимся темпом прироста, используется модель переменного роста. Согласно вышеуказанной формуле текущая цена обыкновенной акции очень чувствительна к параметру g: даже незначительное его изменение может существенно повлиять на цену. Поэтому в расчетах иногда пытаются разбить интервал прогнозирования на подынтервалы, каждый из которых характеризуется собственным темпом прироста g. Так, если выделить два подинтервала с темпами прироста g и q соответственно, то формула принимает вид:

Vt = D 0 * ? n t=1 * (1+g) t /(1+r) t + D n * ? ~ t=n+1* (1+q) t /(1+r) t

где D0 -- дивиденд, выплаченный в базисный момент времени; Dn --прогноз дивиденда в n-м периоде; g -- прогноз темпа прироста дивиденда в первые n периодов; q -- прогноз темпа прироста дивидендов в последующие периоды.

Пусть продолжительность фазы непостоянного роста составляет n лет, дивиденды в этот период по годам равны Сt, t = 1,2,... ,n; Cn+l -- первый ожидаемый дивиденд фазы постоянного роста с темпом g; r -приемлемая норма прибыли.

Из приведенной схемы видно, что в первые n лет прогнозируется бессистемное изменение величины годового дивиденда, а начиная с момента (n+1), эта величина будет равномерно увеличиваться, т.е.

Cn+1=Cn(1+g); Cn+2=Cn+1(1+g)= Cn(1+g) 2 и т.д

В этом случае формулу

t = ?t * Ct /(1+r) t

можно записать в виде

Vt = ? n t=1 * С t /(1+r) t + ? ~ t=n+1* С n (1+g) t - n /(1+r) t

На основании формулы Гордона преобразуем второе слагаемое в правой части равенства

Vt = ? ~ t=n+1* С n (1+g) t - n /(1+r) t = 1/(1+r) n * ? ~ t=1* С n (1+g) t /(1+r) t = С n (1+g) /(r - g) * 1/(1+r) n

Следовательно, можно получить формулу

В конце каждого из последующих четырех лет фирма предпологает выплачивать дивиденды в размере: 1,5; 2,0; 2,5; 3,5 долл. Какую цену вы готовы заплатить за акцию данной фирмы, если ожидается, что в дальнейшем дивиденды будут расти на 5% в год, а требуемая ставка дохода составляет 19%.

В результате преобразования формулы Гордона получим:

Vt = ? n t=1 * Ct /(1+r) t + Cn(1+g)/r-g * 1/(1+r) n

Где n = 4, в данном случае

t - количество лет в течении которых соответственно выплачиваются дивиденды

Ct - это дивиденды которые фирма предпологает выплачивать за каждый год

Cn - это дивиденды которые фирма предпологает выплатить за последний год

r - требуемая ставка дохода

g - доходность операции, в данном случае на 5%

Vt = (1,5/1 + 0,19) + (2,0/(1 + 0,19)2) + (2,5/(1 + 0,19)3) + (3,5/(1 + 0,19)4) + (3,5(1+ 0,05)/0,19 - 0,05) * (1/(1 + 0,19)4) = 18,98 долл. . Таким образом, в условиях эффективного рынка акции данной фирмы на момент оценки должны продаваться по цене, примерно равной 18,98 долл.

Заключение

Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

В данной работе были раскрыты два метода, представляющих доходный подход:

Метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока -- заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Основные проблемы метода прямой капитализации:

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.

Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, т.к. позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Также, представленная методология используется при оценке стоимости незавершенного строительства, земельных участков и инвестиционых проектов.

Если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.

Модель Ринга предполагает, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

Список литературы

1. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.

2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.

3. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303с.

4. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.

5. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

6. Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. - 114 с.

Размещено на Allbest.ur

Подобные документы

Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока. Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода. Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов.

курсовая работа , добавлен 28.02.2010


Принципы, преимущества и недостатки доходного подхода при оценке недвижимости. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты, методы расчета ставки капитализации. Оценка с применением техники остатка. Методы расчёта ставки дисконтирования.

реферат , добавлен 17.03.2010


Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 10.05.2010


Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.

курсовая работа , добавлен 09.06.2011


Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.

курсовая работа , добавлен 13.04.2010


Сущность и экономическое содержание, особенности применения метода капитализации прибыли предприятия, основные этапы и шаги его реализации, оценка сильных и слабых сторон. Порядок расчета ставки капитализации и этапы проведения соответствующих расчетов.

контрольная работа , добавлен 27.11.2009


Особенности применения доходного подхода при определении рыночной стоимости предприятия. Принципы, лежащие в основе доходного подхода и их содержание. Этапы расчета стоимости предприятия. Анализ и прогноз расходов. Определение ставки дисконтирования.

презентация , добавлен 14.04.2016


Особенности рынка недвижимости. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Технология оценки гостиницы как объекта коммерческой недвижимости, методы доходного и нормативно-доходного подхода. Процесс оценки гостиницы методом капитализации доходов.

курсовая работа , добавлен 07.02.2010


Методы доходного подхода к оценке бизнеса, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов. Анализ, прогноз расходов и инвестиций. Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в РФ. Преимущества и недостатки доходного подхода.

курсовая работа , добавлен 06.05.2015


Метод капитализации доходов, его достоинства, недостатки, основные проблемы, условия применения. Этапы оценки недвижимости. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда.

Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного, направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. Объект недвижимости в этом случае рассматривается только как источник дохода. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных и предварительных заключений экспертов.

Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций (рис. 1.3.6):

1. Определение будущего валового дохода . Основываясь на данных годовых балансовьтх отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик

определяет валовой доход. При этом определяются:

· потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вьтчета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

· действительный валовой доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вьтчитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Рис. 1.3.6 Алгоритм расчетов доходного подхода к оценке объектов недвижимости

Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покуатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расоды, которые отражены в балансе предприятия. данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);
• условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.);
• резервы замещения - на замену в течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие изаержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и:тоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.

3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка того дохода зависит от предпринимателя. допустим, 70% дохода пойдут на порытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл (Оксфордский словарь английского языка) определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл - это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов. Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса п добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен выполнить ряд операций (рис. 1.3.7).

Рис.1.3.7 Порядок определения стоимости гудвилл

5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы: капитализации доходов (прямой капитализации); дисконтированных денежных потоков и техника остатка.

Функции сложного процента

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К таким функциям относятся:

1. Будущая стоимость едичичного вложения - величина будущей стоимости денежной единицы объекта недвижимости через n периодов:

,

где - первоначальный вклад, руб.; Е – фактическая ставка сложного процента.

2. Текущая стоимость единичного вложения - сегодняшняя стоимость денежной

единицы объекта недвижимости, получаемой через п периодов при заданных i процентах годовых:

.

З. Текущая стоимость единичного вложения за период - настоящая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение п периодов при ставке сложного процента i:

,

где Р- известный поток равновеликих платежей в конце каждого периода, дисконтированный по данной ставке.

4. Будущия стоимость единичного вложения за период - будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение n периодов при ставке сложного процента i:

.

5. Амортизация единичного вложения - показывает, каким должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

б. Фонд возмещения - величины равновеликих платежей, аккумулирующих на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу:

Основные методы оценки

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта ведвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:

Ставка капитализации =

Существуют и другие методы расчета ставки кагштализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оценяваемого объекта с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов (см., например, 10.3), на основе чего выбираются объект(ы)-аналогн. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применяется для покупки объекта недвижимости с использованием как заемного, так и собственного капитала:

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходяшейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

Ставка капитализации

на собственный капитал =

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: зданию (строению) и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

4. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Для расчета общей ставки капитализации Эллвуд предложил формулу:

,

где - общий коэффициент капитализации; - норма отдачи собственного капитала; М – доля заемного капитала; С – ипотечный коэффициент Эллвуда.

На практике используются расчетные таблицы, с помощью которых при заданных норме процента, норме отдачи собственного капитала и периоде владения определяется величина ипотечного коэффициента С.

5. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективньтм управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов я др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т. е. к полученной ставке необходимо прибавить ставку возмещения капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к числу лет.

Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капиталиэируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

В случае передачи объекта недвижимости в аренду формула приобретает несколько другой вид, так как метод прямой капитализации в этом случае будет отождествляться со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта. Такой метод носит название «капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

где - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием доходного подхода; ЧД – чистый доход; Г – число лет аренды объекта; - коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода к сумме годовой арендной платы ().

6. Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя продолжительность принимается равной 5-10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне З- 5 лет

2. Прогнозирование величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков доходов и расходов, периодичность получения дохода. Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацшо объекта недвяжимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды, когда они имеют место.

З. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мовиторинга.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риски рынка недвижимости, рынка капиталов, низкой ликвидности, инфляции, управления недвижимостью, финансовый, экологический, законодательный).

В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

Используя метод мониторинга , можно выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, связанных с доходностью объекта недвижимости.

Такой анализ позволяет прогнозировать изменения вероятной доходности объекта ведвижимости ва основе мониторинг рынка недвижимости, результаты которогоофициально публикуются.

1. Дисконтирование денежных потоков путем приведения стоимости потока денежных средств будущих периодов к настоящей на основе функций сложного процента и суммировавия всех текущих стоимостей.

Расчет предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему дпскоцтной ставкой и последующее сложение всех полученных значений:

где - денежный поток периода t; - ставка дисконтирования денежного потока за период t.

2. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

З. Расчет стоимости объекта недвнжпмостii как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период в суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка предполагает капиталязапяю дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недввжимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвяжимости рассматривается в такой последовательности:

1. Вычисляется часть дохода за период. необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капвтализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.

З. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капиталцзации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей. На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от цели этой оценки. Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, замещения в методы прямой капитализации, капитализации дохода по периодам, техники остатка дохода.

Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения земельным участком. Расчетная стоимость земли определяется частным от деления величины чистого дохода на ставку капитализации. Метод удобен при оценке земельного участка в случае его аренды отдельно от зданий в сооружений, когда арендатор несет ответственность зауплату налога на имущество и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают ситуацию ва рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

В качестве основы для определения дохода при использовании этого метода могут выступать:

Рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

Часть дохода от предприятия как имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

Арендная плата для оценки земель поселений;

Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит, и др.

В настоящее время сложились три метода расчета ставки капитализации:

1. Земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала. Исходя из этого ставка капитализации рассчитывается на основе характеристик денежного рынка на дату оценки. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка РФ по долгосрочным валютным операциям.

2. Кумулятивный метод, при котором ставка капитализация может включать:

Безрисковую ставку (например, процентную ставку Сбербанка РФ);

Риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка недвижимости, и др.

З. Метод прямого сопоставления, при котором ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объекту-аналогу.

При применении метода капитализации дохода по периодам определяют ежегодные потоки доходов за весь период владения и приводят их к текущей стоимости.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недвижимости, используется техника остатка дохода, приходящегося ва земельный участок. Техника остатка дохода земельных участков используется в случаях, когда здания и сооружения недавно построены или еще не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства), а также при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оставшейся доход после покрытия всех затрат на привлечение различных ресурсов (капитала, рабочей силы, ресурсов управления) относится к земельному участку.