Как считаются балконы к жилой площади квартиры. Входит ли площадь балкона в общую площадь квартиры

Горячие обсуждения по вопросу, является ли балкон частью общедомового имущества, обусловлены разницей в понимании владельцев квартир понятий «элемент конструкции» и «личное пространство». К определению «общедомовое имущество» пытаются привязать свободный доступ входить всем жильцам. Разница трактовок действующих норм законодательства подавалась в виде исков в судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда. Так, 17.01.2012 года, Апелляционная комиссия Верховного Суда РФ вынесла определение №КАС11-789. Рассмотрим, как распределено право долевой собственности.

Жилищный кодекс РФ (ЖК) гласит, что правила содержания общего имущества в многоквартирных домах устанавливаются Правительством РФ (ст. 39). Такие Правила были утверждены 13.08 2006 г. (Постановление № 491).

П/п «В», п. 2 Правил относит плиты балконные, которые ограждают несущие конструкции, к составу имущества, принадлежащему по праву общей долевой собственности всем собственникам отдельных помещений многоквартирного дома.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (п/п 4.2.4.2) распределяют балконы к несущим конструкциям.

Ст.36, ч. 1 ЖК закрепляет отнесение ограждающих конструкций к общему имуществу.

Законодательные акты не предусматривают отнесения к общедомовой собственности только тех элементов, которые обслуживают несколько помещений. Балконные перекрытия включены в общую целостную конструкцию каждого здания, как ограждающие, обеспечивающие показатели устойчивости, прочности.

Решение ВС РФ

В определении № КАС11-789 апелляционной комиссии сказано, что отнесение элементов конструкций балкона отдельной квартиры к общей собственности никак не противоречит Жилищному или Гражданскому кодексу. ВС РФ признал плиту балкона (лоджии) не предназначенной для использования больше, чем в одной квартире, но относящейся к имуществу для общего владения жильцами здания.

Распределение ответственности

К общедомовому имуществу относятся: плита, наружное ограждение, внешние стены

Владельцы приватизированных квартир делятся на два лагеря по своему отношению к необходимости ремонта балкона:

1. Часть своей квартиры (летняя площадка). При покупке жилья так указывают в некоторых договорах. Соответственно, личная территория обустраивается ими по своему желанию.
2. Составляющая фасада дома. Ремонт обязана производить управляющая компания (УК) или ЖЭУ.

Если обобщить вместе все нормативные документы, получается такое распределение:

1. В общедомовое имущество относят:
   • плита;
   • наружное ограждение;
   • внешние стены.
2. Индивидуальное пользование:
   • перила;
   • окна;
   • двери;
   • самостоятельно установленный козырек, остекление, дизайнерские решения.

Поэтому ответственность за содержание конкретного элемента этой части жилого помещения может отличаться.

Дополнительное согласование необходимо для навешивания на наружную часть ограждения ящиков с цветами, других выступающих, утяжеляющих несущие части, предметов.

Как относиться к распределению собственности

В многоэтажных домах стены, полы, потолки разделяют квартиры, их не делят между жильцами – это долевая собственность. Для учета «жизненного пространства» применяют площадь жилых и подсобных помещений, измеряемых в м². Такое пространство обустраивают отделочными материалами, заполняют предметами пользования, ограничивают возможность войти любому желающему. Фактическая собственность на квартиру, как совокупность строительных материалов, всего лишь юридический термин.

Так и трактуется право использования балкона с выходом из помещения, находящегося в частном владении, – пространство, указанное в техническом паспорте квартиры,для жильца.Улучшение обстановки путем установки навесов, легких каркасных конструкций для защиты от непогоды и солнца, их ремонт, обслуживание, относятся на баланс владельца квартиры, будут его частью его собственности. Некоторые варианты перестройки требуют согласований в разрешительных органах. Конструктивные элементы дома принадлежат всем участникам жилищного товарищества.

Показательно, что такие же отношения между жильцами возникают при решении вопросов размещения рекламных конструкций, баннеров на наружной поверхности лоджий. Общим собранием всех собственников протокольно решается вопрос о согласии на размещение плаката. Более того, решение удалить самовольно размещенную рекламную продукцию (жильцом, посторонним, арендатором) тоже принимается всеми домовладельцами.

Те части дома, которые не разделены соглашениями всех участников по каким-то другим критериям, делят на всех равными частями. Если один владелец сделал неотделимое улучшение своей части, его доля может быть, соответственно, увеличена. Устраняемые улучшения находятся в собственности жильца.

Именно для эксплуатации здания, как комплекса технологических систем, разработан механизм долевого участия всех владельцев отдельных квартир.

Ремонт общедомового хозяйства

Услуги обслуживания, ремонта, их объемы, требования по качеству, регулярность, учитываются в сумме платы на содержание всех помещений, утвержденной на общем собрании (если хозяйство в ведении УК), управлением ТСЖ.

Акт комиссионного осмотра подается на рассмотрение собрания ТСЖ. Собрание правомочно в принятии решения о ремонте при согласии 2/3 голосов от общего числа участников.

Для принятия компетентного решения о производстве ремонта в связи с аварийным состоянием общего имущества (балконных плит, имеющегося ограждения) на имя директора УК направляется заявление. Один экземпляр, обязательно, должен быть на руках владельца квартиры – заявителя на случай обращения в суд по причине отказа. О том, как проводится ремонт общедомового хозяйства смотрите на этом видео:

Собрание владельцев принимает решение о возникшей необходимости выделения денег на ремонт по заявлению жильца, с учетом письменных предложений, предоставленных УК, о предполагаемом сроке начала капитальных работ, требуемом объеме и видах работ, сметной стоимости строительных материалов, графике выделения средств, других существенных условий.

Собственника квартиры могут обязать устранить сделанные изменения долевой части здания, если они нарушают установленные нормы. При отказе выполнить требования направляется обращение Государственной жилищной комиссии для инспекции нарушений.

Изменения по учету

Лоджию, балкон, как правило, относят к общей площади и оплачивают с понижающими коэффициентами. Если хозяин выполняет переустройство, объединяет с прилегающей комнатой, то данная площадь переходит в разряд отапливаемой с соответствующими начислениями по теплу.

На практике, управляющие компании часто не включают такие площади, как балконы, в перечни имущества дома при заключении договора. Дополнительно подтверждают обязанность владельца квартиры содержать свою часть имущества рассылкой и вручением уведомлений об очистке конструкций от снега зимой. С учетом таких обстоятельств, суд становится на сторону компании.

Отдельным моментом будет право собственности на одну комнату в отдельной квартире. В этом случае владелец не имеет права ограничивать пользование балконом всеми жильцами квартиры, выделять его из общей части.

договор долевого участия в строительстве , обмеры БТИ

Свернуть

Ответы юристов (2)

Юрист, г. Санкт-Петербург

• 10,0 рейтинг
• эксперт

ст. 15 ЖК РФ:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из Определения суда:

Обратившись в суд с исковыми требованиями о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств за общую площадь квартиры, Л.Н.Н. ссылалась на то обстоятельство, что ответчиком нарушены требования при подсчете площади остекленной лоджии в квартире, а именно площадь лоджии посчитана ответчиком с коэффициентом 1,0 вместо коэффициента 0,5; истица также указывает, что площадь балкона больше, чем предусматривалось договором, в связи с чем, по мнению истца, она осуществила переплату по договору в размере <...> рублей.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1.3.1 договора N <...> о долевом участии в строительстве жилья в состав проектной общей площади квартиры входит: общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых - <...> кв. м; общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых - <...> кв. м.
Пунктом 3.2 договора окончательные расчеты между сторонами производятся после получения данных районного Проектно-инвентаризационного бюро по общей площади квартиры, исчисленной в соответствии с пунктом 1.3.1 договора.
Согласно обмеру спорной квартиры, произведенному филиалом ГУП ГУИОН ПИБ <...>, общая площадь квартиры составляет <...> кв. м, в том числе площадь остекленной лоджии - <...> кв. м.
Стороны при заключении договора пришли к соглашению, что плата по договору долевого участия будет исчисляться, исходя из площади всех помещений квартиры без применения коэффициентов, что не противоречит действующему законодательству.
Применение коэффициентов для подсчета площади квартиры предусмотрено для целей инвентаризации и учета жилищного фонда.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Санкт-Петербург

• 10,0 рейтинг
• эксперт

еще одна выдержка из судебного акта.
Согласно п. 1.3 дольщик осуществляет инвестирование строительства дома и, при условии исполнения обязательств по договору, по окончании строительства в сроки, установленные договором, принимает для оформления в собственность трехкомнатную квартиру на <...>-м этаже, предварительный номер N <...>, общей проектной площадью <...> кв. м (N <...>), исчисленной в соответствии с п. 1.3.1.
В соответствии с п. 1.3.1 в состав общей проектной площади квартиры по договору входит: - общая площадь квартиры без учета лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых; - общая площадь всех остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых; - половина общей площади всех неостекленных лоджий, балконов, террас.
Согласно п. 1.4 размер инвестиционного взноса дольщика (стоимость долевого участия и, соответственно, стоимость Договора) составляет <...> рублей из расчета <...> рублей за один кв. м общей площади.
В связи с окончанием строительства и проведением ПИБ обмеров помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, сторонами <дата> было заключено дополнительное соглашение к Договору, согласно которому финансируемая дольщиком квартира с предварительным номером N <...>, проектной площадью 110,10 кв. м имеет фактический номер N <...>, площадь квартиры по результатам обмера ПИБ составляет 96,90 кв. м, площадь остекленных лоджий, балконов, веранд, а также холодных кладовых составляет 11,20 кв. м, общая площадь квартиры составляет 108,10 кв. м; разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 2 кв. м, окончательный объем долевого участия дольщика, рассчитанный в соответствии с п. 1.3.1 Договора - 108,10 кв. м; разница в площадях, указанная в п. 2 дополнительного соглашения не превышает 2% от проектной общей площади квартиры.
Исполнение истцом предусмотренной Договором обязанности по внесению инвестиционного взноса в размере <...> рублей ответчик не оспаривает.
Отказывая в удовлетворении требований Л.Л. районный суд исходил из вышеустановленного и руководствовался положениями статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора; статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором; статьей 309 ГК РФ об исполнении обязательств; статьей 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции оценил собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ и пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом или Договором оснований для удовлетворения требований истца.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 3.2 Договора стороны пришли к соглашению, о том, что в случае изменения площади квартиры более чем на 2% от проектной по результатам обмера квартиры ПИБ, производят возврат («Трест» - в случае уменьшения площади квартиры) или доплату (Дольщик - в случае увеличения площади) денежных средств из расчета стоимости 1 кв. м, указанной в п. 1.4 Договора.
По условиям Договора, используемые при расчетах данные об общей площади квартиры, исчисляются в соответствии с п. 1.3.1 Договора.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что общая площадь квартиры, рассчитанная в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 108,10 кв. м; разница между проектной общей площадью квартиры по договору и общей площадью квартиры, рассчитанной в соответствии с п. 1.3.1 Договора с использованием результатов обмеров помещений квартиры ПИБ составляет 2 кв. м, т.е. не превышает 2% от проектной общей площади квартиры, доказательств обратного истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, когда разница в площадях, указанная в п. 2 дополнительного соглашения не превышает 2% от проектной общей площади квартиры, а окончательная стоимость долевого участия составляет <...> рублей, суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика разницы между проектной площадью квартиры по договору о долевом участии в строительстве жилья и фактической ее площадью, которая превышает на 2 кв. м проектную.

Два законодательных кита на которых лежат регулятивные функции по жилью - это:

1. Жилищный кодекс от 2005 года.
2. СниП от 2003 года, известный под названием «Здания жилые многоквартирные».

Важно! Некоторые положения вышеприведённых документов, упразднены введенным в 2009 году Федеральным законом под номером 384-Ф3.

Пройдёмся по жилищному кодексу, а именно важным его моментам:

1. Статья 15-й пункт 5 - это основа для расчетов по общей площади вашего жилья - она равна сумме всех площадей квартиры, также вспомогательного характера, в которых происходит удовлетворение всех нужд и потребностей владельца, не беря к учету балкон, лоджию, веранду, террасу.
2. Статья 16-й - определяет виды жилых помещений (пункт 1), к которым относит: жилые дома или их части, квартиру или ее часть, комнату.
3. Статья 16-й пункт 3 - определяет понятие квартиры - структурное помещение обособленного характера, находящиеся непосредственно в многоквартирном доме, имеющее непосредственный доступ в помещения общего пользования, которое состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного плана, удовлетворяющие бытовые и другие потребности владельца.

По данным вышеуказанного СниПа, под общей площадью, сданной в эксплуатацию квартиры, следует понимать, ее расчет на основании внешних габаритов. А вот тут уже идет прямое включение и лоджии, и балкона и т. п.

• Лоджия - 0,5.
• Балкон, терраса - 0,3.
• Веранда, кладовая холодная - 1.

Однако, нужно помнить и понимать, что СниПы - это хорошо, но главенство Жилищного кодекса - еще никто не отменял. Значит и ориентироваться нужно на него.

Что входит в общую площадь квартиры

• Коридор.
• Кухня.
• Ванная комната.
• Туалет.
• Спальня (ни).
• Кладовка.
• Другие помещения, кроме лоджии, балкона, веранды, террасы.

Не будет лишним иметь понятие обо всех видах площадей, которые есть в квартире:

1. Общая - сумма всех площадей жилья, которые должны быть учетны согласно ЖК РФ.
2. Жилая - сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Смысловое назначение данного помещение - постоянное проживание человека.
3. Полезная - в нашей стране - это сумма площадей всех помещений, с учетом балкона, антресоли, кроме лестничных пролетов, лифтовой шахты, пандуса и подобное, заграницей - сумма только используемых площадей.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

Как бы ни хотел жадный чиновник внести в общую площадь вашей квартиры лишние метры, но балкон вносит сюда не получиться. Хотя он, конечно же, будет приводить вам за основу СниП от 2003 года, который дает ему такую возможность, однако, вы спокойно утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать ЖК РФ. А он исключает балкон из общей площади вашей квартиры.

Входят ли перегородки в общую площадь квартиры

Перегородки идут как части вспомогательных или основных помещений, которые согласно ЖК и СниП, нужно включать в общую площадь квартиры.

Важно! Измерять расстояние, которое будет применено в расчете общей площади квартиры, нужно по периметру всех стен по высоте от 1,1 до 1,3 метра от пола.

Сюда включают площади:

• Ниши с высотой от 2 метров.
• Арочные проемы от 2 метров.
• Внутриквартирной лестницы (под ней).
• Выступающий конструктивных элементов.
• Отопительной печи.

Спорные моменты

Так как действующие законы нашей страны постоянно модифицируются, спорных моментов в данном вопросе возникает множество и весьма часто. Ведь большинство нюансов регулируются различной документацией и подзаконными актами, которые не находятся в доступности к рядовому обывателю.

Важно! Все данные характеристик жилых помещений, основанных на строительном проекте и замерах сотрудников БТИ, имеют справочное отображение в акте приемки объекта.

Так, площадь лоджии или балкона будет иметь справочный характер в документах БТИ. По данным этих показателей идет сверка между застройщиком и БТИ.

Права покупателей

Делая покупку жилья в новостройке, при детальном изучении чертежей и проекта квартиры, встает закономерный вопрос, что за коэффициенты и что они скрывают?

Для этого разберем пример:

Покупатель, подписал договор с застройщиком по долевому участию, с расчетом купить квартиру в 77 кв. м. С включением сюда площади лоджии. Однако в договоре, отсутствовали ссылки на используемые в расчётах коэффициенты и выкопировка поэтажного плана строения.

Квартира была введена в эксплуатацию, получен технический паспорт. И тут случилось, оно! Фактическая площадь квартиры составила 72,5 кв. м. В нее внесли площадь всех комнат - 68 кв. м. И лоджию 4,5 кв. м. С применением коэффициента 0,5. и выходит, что за 4,5 кв. м . Вы переплатили. Далее суд. И все аргументы застройщика не были приняты и его обязали вернуть вам деньги за данный метраж.

В отношении рынка вторичного жилья, то часты перепланировки, особенно хозяевами квартир, расположенных этажах зданий. И как итог, лоджии делают отапливаемыми как бы продолжением комнаты. И вот тут, если ранее ее не нужно было включать в общую площадь, то сейчас однозначно - да.

И когда вам приходит счет за теплосеть, обычно в ней идет расчет ориентированный на общую площадь вашей квартиры, без учета балконов, лоджий и т. п. Но когда ваша лоджия стала теплой, ее обязательно внесут в общую площадь . Что, соответственно, повысить ваши расходы на оплату услуг теплосети. Все помещения, которые ранее были «холодными», а сейчас имеет радиаторы, работающие от сети центрального отопления, будут включены в общую площадь жилья.

Судебная практика

Зачастую, судебные инстанции будут на стороне покупателя, как в вышеуказанном примере. Что и не удивительно. Ведь суд ориентировался на главенствующее право Федерального закона, притом, что застройщик брал за основу региональные акты и СниПы. Так что, не нужно дарить свои деньги, а нужно смело идти в суд за своими кровными.

Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры, за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балкона и террасы. Помним, что если вы надумали схитрить, не платить за отапливаемую лоджию, будьте готовы, что суд встанет на сторону коммунальщиков, с присуждением вам весьма большого штрафа за такое самоуправство.

Перед владельцами квартир часто встает один вопрос – являются ли они владельцами своих балконов и лоджий? Для многих лоджия – это просто место, куда можно сложить неиспользуемые вещи. Порой, последнее пристанище находят в лоджии санки, детские лыжи, стеклянные банки и конспекты со времен учебы всех ближайших родственников.

Но, однажды придя домой, вы обнаружили, что ваш балкон используют не только внутри, но и снаружи. Это может быть как рекламный баннер, который не только прикреплен к лоджии, но и закрыл обзор на улицу полотнищем. Также, нередки случаи ссор между соседями, когда декоративные розы или виноград «перебрались » на вашу лоджию и цветут. В данном случае кто виноват в вашей разбушевавшейся аллергии?

Также, вопрос о вопросе владения лоджией может возникнуть, когда вы заметили, что плата за отапливаемую площадь помещения повысилась. Не кардинально, но изменения ощутимы. В ЖЭКе вам могут ответить, что как собственник квартиры вы оплачиваете всю ее площадь, в том числе и неотапливаемую.

При покупке – продаже квартиры никак не можете определиться с суммой? Сколько вы должны заплатить за площадь лоджии? Оплачивать ли полностью данные квадратные метры?

Так кто же прав в каждом из этих случаев?

Согласно пятому пункту, пятнадцатой статье жилищного кодекса – в общую площадь входят все квадратные метры вашего жилья. Будь это угловой коридор, ниша в спальне, маленькая кладовая или не используемый балкон. Все данные параметры причисляются в общей площади жилья и принадлежат собственнику квартиры, то есть вам.