Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг. Как арендодателю отразить при налогообложении возмещение коммунальных расходов Отдельные нюансы и особенности договора

Компенсация арендатором коммунальных расходов арендодателю – наиболее распространенный на практике способ оплаты коммунальных услуг. В то же время при этом возникает множество вопросов о порядке учета арендодателем коммунальных платежей, полученных от арендатора.

Для данного способа оплаты “коммуналки” характерно, что арендодатель сам оплачивает стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг их поставщикам. А арендатор компенсирует ему указанные расходы.

Например, между организациями “Альфа” (арендодатель) и “Бета” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 500 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.

Условие о возмещении коммунальных платежей может устанавливаться в самом договоре аренды либо в дополнительном соглашении к нему. Или же вы можете заключить самостоятельный договор (например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, договор об оплате коммунальных услуг, соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п.).

Важно отметить, что независимо от того, каким документом закрепляется условие о компенсации стоимости коммунальных услуг, отношения сторон нельзя квалифицировать как отношения по договору поставки коммунальных услуг. Ведь исходя из положений ст. 539 ГК РФ арендодатель поставщиком коммунальных услуг не является. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <1>.

——————————–

<1> ВАС РФ рассматривал соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Однако его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей.

15.2.1. ДОХОДЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ВОЗМЕЩЕНИИ АРЕНДАТОРОМ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Контролирующие органы рассматривают компенсацию арендатором коммунальных услуг арендодателю как доход последнего. Следовательно, арендодатель должен учитывать его при исчислении налоговой базы по “упрощенному” налогу (Письма Минфина России от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42, ФНС России от 05.12.2006 N 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232@).

Такая же точка зрения отражена и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10.

При этом, если вы применяете УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”, у вас есть возможность учитывать свои расходы. Таким образом, когда вы отразите полученную от арендатора компенсацию в доходах, такую же сумму затрат по оплате “коммуналки” вы вправе включить в расходы.

А вот арендодатели-“упрощенцы”, которые применяют объект налогообложения “доходы”, такой возможности не имеют. Поэтому учет в доходах указанных сумм повлечет увеличение налоговой базы и, следовательно, размера единого налога.

Примечание

В судебной практике вы можете встретить мнение о том, что сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (см. например, Постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007). Однако если вы придерживаетесь этой позиции, то после выхода вышеуказанного Постановления ВАС РФ отстоять данный подход в суде вам будет крайне сложно.

Если вы решите следовать разъяснениям контролирующих органов, то возмещение арендатором коммунальных платежей вы учтете на дату фактического поступления компенсации на ваш счет в банке или в кассу (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Примечание

Подробнее о кассовом методе учета доходов при УСН вы можете узнать в разд. 4.1 “Момент (дата) признания доходов по кассовому методу учета”.

Полученную сумму вам нужно указать в графе 4 разд. I “Доходы и расходы” Книги учета доходов и расходов.

Примечание

О порядке заполнения разд. I Книги учета доходов и расходов см. разд. 10.4.2 “Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов (таблиц и справки)” (если у вас объект налогообложения “доходы минус расходы”) или разд. 10.6.2 “Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов” (если у вас объект налогообложения “доходы”).

В бухгалтерском учете стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель отражает проводкой по дебету счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” в корреспонденции с кредитом счета 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”. Перечисление коммунальных платежей поставщикам арендодатель отражает по дебету счета 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” в корреспонденции с кредитом счета 51 “Расчетные счета”.

Получение от арендатора сумм возмещения коммунальных платежей отражается проводкой по дебету счета 51 “Расчетные счета” и кредиту счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”.

15.2.2. РАСХОДЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ КОМПЕНСАЦИИ АРЕНДАТОРОМ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Как отмечено в предыдущем разделе, контролирующие органы требуют от арендодателя включать в состав доходов компенсацию коммунальных платежей, которая получена от арендатора. Данная позиция невыгодна тем “упрощенцам”, которые платят налог с доходов, – они не вправе уменьшить доходы на затраты по коммунальным платежам поставщикам (п. 1 ст. 346.18, п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Но если вы применяете УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”, вы ничего не теряете. Ведь если вы учтете указанный доход, то эту же сумму вы вправе отразить и в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Такую возможность подтверждают и контролирующие органы (Письма ФНС России от 05.12.2006 N 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 N 18-08/3/02040@).

При этом, если поставщик коммунальных услуг предъявил вам сумму НДС в стоимости услуг, вы признаете ее в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Учитывать затраты на “коммуналку”, а также на уплаченные в ее составе суммы НДС вы будете в момент списания денежных средств с вашего расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности по уплате “коммуналки” – в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом у вас должны быть документы, подтверждающие данные расходы.

Примечание

Затраты по оплате коммунальных услуг вам нужно отразить в графе 5 разд. I “Доходы и расходы” Книги учета доходов и расходов. Причем сумму НДС, выделенную в стоимости коммунальных услуг, и остальную сумму коммунальных платежей за вычетом НДС необходимо указать отдельными строками.

Примечание

Подробно о том, как организовать налоговый учет при работе на “упрощенке”, вы можете узнать в гл. 10 “Налоговый учет при УСН. Порядок ведения Книги учета доходов и расходов”.

В части бухгалтерского учета отметим следующее.

Если по договору арендатор возмещает стоимость потребленных им коммунальных услуг, у арендодателя не происходит увеличения или уменьшения экономических выгод и в бухгалтерском учете доходы и расходы не отражаются (п. 2 ПБУ 9/99, п. п. 2, 16 ПБУ 10/99). Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель отражает проводкой по дебету счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” в корреспонденции с кредитом счета 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”. Оплата коммунальных услуг их поставщикам отражается по дебету счета 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” в корреспонденции с кредитом счета 51 “Расчетные счета” (Инструкция по применению Плана счетов).

15.2.2.1. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДОДАТЕЛЮ ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ, ВОЗМЕЩЕННЫЕ АРЕНДАТОРОМ

Для включения в расходы коммунальных платежей арендодателю-“упрощенцу”, который применяет объект налогообложения “доходы минус расходы”, необходимы первичные документы. Они должны подтверждать оплату арендодателем коммунальных платежей и сумму понесенных им затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Такими документами являются:

– счета поставщиков коммунальных услуг;

– документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, кассовые чеки и др.).

ПРИМЕР

учета доходов и расходов арендодателя при возмещении ему коммунальных платежей арендатором

Ситуация

Организация “Альфа” сдает в аренду организации “Бета” нежилое помещение. Договор аренды предусматривает, что коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает ему их стоимость. Кроме того, арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 40 000 руб. Организация “Альфа” применяет УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”.

4 августа организация “Альфа” оплатила поставщику коммунальные услуги за водоснабжение и электроэнергию за июль – 5900 руб. (в том числе НДС 900 руб.).

5 августа она, в свою очередь, выставила счет организации “Бета” на уплату арендной платы за июль в сумме 40 000 руб. и на возмещение коммунальных платежей за июль в сумме 5900 руб.

9 августа организация “Бета” перечислила указанные суммы на счет организации “Альфа”.

Рассмотрим порядок отражения сумм арендной платы и возмещения коммунальных платежей в налоговом учете арендодателя.

Решение

– сумму своих коммунальных платежей за водоснабжение и электроэнергию в размере 5000 руб., а также

– сумму НДС в размере 900 руб., предъявленную ей поставщиком коммунальных услуг.

– арендную плату в размере 40 000 руб.;

– сумму компенсации за воду и электроэнергию, потребленные арендатором за июль, в размере 5900 руб.

В Книге учета доходов и расходов организация “Альфа” отразит данные операции следующим образом.

Регистрация			Сумма
N п/п		содержание операции
1	2	3	4	5
…	…	…	…	…
…		Оплачены коммунальные услуги по водоснабжению и электроснабжению	–	5000
…	Выписка банка от 04.08.20__ N 246, Платежное поручение от 03.08.20__ N 403	Перечислен НДС поставщику услуг по водоснабжению и электроснабжению	–	900
…	…	…	…	…
…		Получена арендная плата по договору найма нежилого помещения от 10.12.20__ N 142	40 000	–
…	Выписка банка от 09.08.20__ N 261, Платежное поручение от 06.08.20__ N 405	Получена компенсация стоимости коммунальных услуг	5900	–
…	…	…	…	…

15.2.3. РАСХОДЫ АРЕНДАТОРА ПО ВОЗМЕЩЕНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЮ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

При работе на УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы” затраты на компенсацию арендодателю стоимости потребленных вами коммунальных услуг вы можете учесть в составе материальных расходов. Основание – пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. Аналогичный вывод содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2009 N А53-4662/2008-С5-47.

Отметим, что контролирующие органы уточнили, что в состав материальных расходов арендатора включаются затраты на отопление зданий, а также на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, используемых только на технологические цели (Письмо УФНС России по г. Москве от 03.07.2006 N 18-11/3/57698@).

В случае принятия решения об учете указанных затрат в составе расходов вы учитываете их в момент списания денежных средств с вашего расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности перед арендодателем по компенсации стоимости потребленных вами коммунальных услуг – в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом у вас должны быть подтверждающие документы.

Примечание

Подробнее о требованиях по учету расходов налогоплательщиков, которые применяют УСН, вы можете узнать в разд. 3.6 “Расходы, которые учитываются при УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы” и разд. 4.2.3 “Особый порядок признания расходов на оплату труда, уплату налогов, реализацию покупных товаров, приобретение основных средств и др.”.

Расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей отражаются в графе 5 разд. I “Доходы и расходы” Книги учета доходов и расходов.

Примечание

Подробно о том, как организовать налоговый учет при работе на “упрощенке”, вы можете узнать в гл. 10 “Налоговый учет при УСН. Порядок ведения Книги учета доходов и расходов”.

О порядке заполнения разд. I Книги учета доходов и расходов см. разд. 10.4.2 “Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов (таблиц и справки)”.

Если вы ведете бухгалтерский учет, то такие затраты вам следует признавать расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Их вы отразите по дебету счетов учета затрат (20 “Основное производство”, 44 “Расходы на продажу” и др.) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”) (Инструкция по применению Плана счетов).

15.2.3.1. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДАТОРУ ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА ВОЗМЕЩЕНИЕ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Если коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы, то для компенсации таких затрат арендодатель выставляет арендатору счет для оплаты.

Кроме того, учитывая, что сумма коммунальных платежей является величиной переменной (определяется по факту потребления арендатором коммунальных услуг), арендодатель должен одновременно со счетом на оплату передать арендатору документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором. Это могут быть, к примеру, акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей, составленные на основании счетов поставщиков коммунальных услуг.

Поскольку формы первичных документов определяет сам хозяйствующий субъект, арендодатель может составить их в произвольной форме (ч. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ).

Однако только при наличии обязательных реквизитов, предусмотренных ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ, документы признаются первичными учетными документами и вы можете подтвердить ими свои расходы на возмещение арендодателю коммунальных платежей.

ПРИМЕР

учета расходов арендатора при возмещении коммунальных расходов арендодателю

Ситуация

Организация “Дельта” арендует помещение. Потребленные ею коммунальные услуги оплачивает поставщикам арендодатель. А организация “Дельта” компенсирует ему их стоимость. И арендатор, и арендодатель применяют УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”.

4 августа арендодатель выставил организации “Дельта” счет на возмещение коммунальных платежей за июль в сумме 5000 руб. К счету был приложен расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, произведенный на основании показаний счетчиков.

9 августа организация “Дельта” платежным поручением оплатила указанный счет арендодателя.

Рассмотрим порядок отражения суммы возмещения коммунальных платежей в налоговом учете арендатора.

Решение

Организация “Дельта” в августе вправе включить в состав материальных расходов свои затраты на компенсацию арендодателю коммунальных платежей за июль в сумме 5000 руб.

В Книге учета доходов и расходов данная операция отражается в день оплаты – 9 августа. В разд. I Книги учета доходов и расходов организация “Дельта” сделает следующие записи.

Регистрация			Сумма
N п/п	дата и номер первичного документа	содержание операции	доходы, учитываемые при исчислении налоговой базы	расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы
1	2	3	4	5
…	…	…	…	…
…	Выписка банка от 09.08.20__ N 201, Платежное поручение от 06.08.20__ N 415	Перечислена компенсация стоимости коммунальных услуг арендодателю	–	5000
…	…	…	…	…

15.3. УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ПРИ ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА (КОМИССИОНЕРА, АГЕНТА)

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко оформляются посредством посреднических договоров, в частности договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ). Условие о посредничестве стороны могут включить и в договор аренды, т.е. заключить смешанный договор, содержащий элементы различных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель по договорам с поставщиками коммунальных услуг приобретает у них энергию, воду, газ, услуги по водоотведению для арендатора. А получив от арендатора денежные средства за приобретенные коммунальные услуги, он перечисляет их поставщикам. Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

При данном способе оплаты коммунальных услуг важно, когда арендодатель и арендатор заключили посреднический договор. На практике зачастую это происходит уже после того, как арендодатель подписал договор с коммунальными службами. В этом случае налоговые органы могут не признать отношения по оплате “коммуналки” посредническими, что имеет неприятные последствия для арендодателя.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

разд. 15.3.1. Доходы арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг >>>

разд. 15.3.2. Расходы арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг >>>

разд. 15.3.3. Расходы арендатора при оплате коммунальных услуг через арендодателя-посредника >>>

15.3.1. ДОХОДЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА ПРИ ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

По условиям посреднического договора (договора комиссии, агентского договора) арендодатель-посредник приобретает коммунальные услуги для арендатора. За выполнение этого поручения он получает вознаграждение (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ).

Таким образом, если вы сдаете в аренду помещение и как посредник участвуете в расчетах арендатора за коммунальные услуги, то в доходы у вас включаются:

– сумма арендной платы за сданное в аренду помещение (п. 1 ст. 346.15 НК РФ);

– вознаграждение за посреднические услуги, которое вам выплачивает арендатор. Это следует из пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Аналогичные разъяснения приведены, в частности, в Письмах Минфина России от 09.08.2013 N 03-11-11/32283, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097, УФНС России по г. Москве от 23.10.2006 N 18-11/3/93008@.

Указанные доходы арендодатель-посредник отражает на дату их фактического поступления в графе 4 разд. I “Доходы и расходы” Книги учета доходов и расходов.

Что касается сумм возмещения коммунальных платежей, которые получает арендодатель от арендатора, то их арендодатель в доходах не учитывает. Но только при условии, если он не включает в расходы затраты на “коммуналку” для арендатора (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Некоторые суды также приходят к выводу, что коммунальные платежи, которые получает арендодатель-агент, не учитываются в его доходах (Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 N КА-А41/10689-09).

Примечание

Подробнее об учете доходов посредника вы можете узнать в разд. 16.1 “Доходы (вознаграждение) посредника (поверенного, комиссионера, агента, экспедитора), применяющего УСН”.

Однако при данном способе оплаты “коммуналки” стоит обратить внимание на следующие обстоятельства. Не исключены споры с налоговыми органами в том случае, если арендодатель заключил посреднический договор позже, чем договоры с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг. Дело в том, что сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика <1> (в нашем случае – арендатора).

——————————–

<1> Такой вывод в отношении, в частности, договора комиссии сделал Президиум ВАС РФ в п. 6 Информационного письма от 17.11.2004 N 85.

Например, организация “Альфа” (арендодатель) по договору аренды предоставила нежилое помещение организации “Бета” (арендатору). Помимо этого, компании заключили договор комиссии, по которому организация “Альфа” (комиссионер) приобретает у поставщиков коммунальные услуги для арендатора (воду, отопление, электроэнергию). Однако договоры с поставщиками коммунальных услуг по данному нежилому помещению у организации “Альфа” были заключены ранее, еще при приобретении нежилого помещения в собственность. В данном случае приобретение организацией “Альфа” коммунальных услуг не является посреднической услугой в интересах арендатора.

Этой позиции придерживается и Минфин России по вопросу определения доходов агента, применяющего УСН. Чиновники указывают, что агент, который действует от своего имени, но за счет принципала, должен совершать сделки с третьим лицом после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Именно при таких условиях агент-“упрощенец” в составе своих доходов учитывает только агентское вознаграждение. Такая позиция отражена в Письмах Минфина России от 10.02.2009 N 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 N 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 N 03-11-09/18, от 26.01.2009 N 03-11-09/19.

Таким образом, в ситуации, когда договоры с поставщиками коммунальных услуг были заключены ранее посреднического договора, налоговые органы могут доначислить арендодателю единый налог на суммы коммунальных платежей, полученных от арендатора. Причем некоторые суды поддерживают позицию проверяющих (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 N А57-9388/06).

Чтобы снизить риски возникновения споров с контролирующими органами, вы можете выбрать иной способ оплаты арендатором потребленных им коммунальных услуг.

Для целей бухгалтерского учета у арендодателя денежные средства, получаемые от арендатора в качестве оплаты за коммунальные услуги, и денежные средства, перечисляемые коммунальным службам, не включаются в состав доходов и расходов (п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99).

Сумма агентского вознаграждения является доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99).

15.3.2. РАСХОДЫ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА ПРИ ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

В рамках посреднических отношений арендодатель-посредник, как правило, несет затраты по оплате коммунальных услуг, приобретенных по поручению арендатора и им же потребленных. Однако в расходах арендодателя они не учитываются, поскольку компенсируются ему арендатором (абз. 1 п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ).

Для целей бухгалтерского учета у арендодателя денежные средства, перечисляемые коммунальным службам, не включаются в состав расходов (п. 3 ПБУ 10/99).

Примечание

Подробнее об учете затрат посредника-“упрощенца” вы можете узнать в разд. 16.2 “Расходы посредника (поверенного, комиссионера, агента, экспедитора), применяющего УСН”.

15.3.3. РАСХОДЫ АРЕНДАТОРА ПРИ ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

Допустим, вы заключили с вашим арендодателем посреднический договор (агентский или договор комиссии) и поручили ему:

– заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг;

– оплачивать за вас эти услуги.

Вы же со своей стороны обязуетесь выплачивать ему вознаграждение за посредничество и компенсировать его расходы на оплату коммунальных услуг.

Если вы применяете объект налогообложения “доходы минус расходы”, то в целях исчисления налога при УСН вы признаете в расходах, в частности:

– арендную плату (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

– выплаченное посредническое вознаграждение (пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

– компенсацию арендодателю-посреднику затрат на коммунальные платежи (в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);

– сумму НДС, если она предъявлена арендодателю поставщиком коммунальных услуг в составе коммунальных платежей (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Данные расходы вы учтете на дату их осуществления в графе 5 разд. I “Доходы и расходы” Книги учета доходов и расходов. При этом у вас должны быть подтверждающие документы.

Примечание

Подробнее об учете расходов доверителя вы можете узнать в разд. 16.4 “Расходы доверителя (принципала, комитента, клиента по договору экспедиции) при УСН”.

В бухгалтерском учете суммы арендной платы, выплаченного агентского вознаграждения и компенсации коммунальных расходов признаются расходом по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Данные затраты отражаются по дебету счетов учета затрат (20 “Основное производство”, 44 “Расходы на продажу” и др.) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”). Перечисление арендной платы, коммунальных платежей и сумм вознаграждения арендодателю-посреднику отражается по дебету счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” в корреспонденции с кредитом счета 51 “Расчетные счета” (Инструкция по применению Плана счетов).

15.3.3.1. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДАТОРУ ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

Если арендодатель по поручению арендатора уплачивает за него коммунальные платежи, то он должен выставить от своего имени арендатору:

– счет на оплату коммунальных услуг;

– счет на оплату посреднического вознаграждения.

Отметим, что счет на оплату “коммуналки” составляется на основании аналогичных счетов коммунальных служб или расчетов. Форму счета на оплату коммунальных платежей арендодатель определяет самостоятельно (ч. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ).

При передаче вам указанных документов обратите внимание, содержат ли они обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ. Только при наличии таковых документы признаются первичными учетными документами и вы можете подтвердить ими свои расходы на коммунальные платежи.

Примечание

Подробнее о первичных учетных документах при посреднических сделках вы можете узнать в разд. 28.1.1 “Документальное оформление операций по посредническим договорам (по договорам комиссии, агентирования, поручения, транспортной экспедиции)” Практического пособия по НДС.

15.4. УЧЕТ РАСХОДОВ ПРИ УПЛАТЕ АРЕНДАТОРОМ КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ПОСТАВЩИКАМ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг – различным коммунальным службам. В таком случае все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом и бухгалтерском учете не отражаются.

Что касается арендатора, то он включает затраты на оплату “коммуналки” в состав своих материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (Письма Минфина России от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01, от 28.12.2005 N 03-11-04/2/163 (п. 3)).

При этом суммы НДС, выделенные поставщиками в стоимости коммунальных услуг, необходимо отражать в расходах отдельно на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Учет указанных расходов возможен, если вы применяете УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”.

Расходы на коммунальные услуги, а также уплаченные в их составе суммы НДС арендатор учитывает на дату списания денежных средств с расчетного счета, выплаты из кассы. А при ином способе погашения задолженности по уплате “коммуналки” – в момент такого погашения (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом необходимо документальное подтверждение расходов.

Примечание

Подробнее о требованиях по учету расходов налогоплательщиков, которые применяют УСН, вы можете узнать в разд. 3.6 “Расходы, которые учитываются при УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы” и разд. 4.2.3 “Особый порядок признания расходов на оплату труда, уплату налогов, реализацию покупных товаров, приобретение основных средств и др.”.

Указанные расходы арендатор отражает в графе 5 разд. I “Доходы и расходы” Книги учета доходов и расходов. Причем суммы НДС, предъявленные поставщиками коммунальных услуг, необходимо указать отдельными строками.

Примечание

Подробно о том, как организовать налоговый учет при работе на “упрощенке”, вы можете узнать в гл. 10 “Налоговый учет при УСН. Порядок ведения Книги учета доходов и расходов”.

О порядке заполнения разд. I Книги учета доходов и расходов см. разд. 10.4.2 “Порядок заполнения раздела I Книги учета доходов и расходов (таблиц и справки)”.

Если вы ведете бухгалтерский учет, то такие затраты вам следует признавать расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Их вы отразите по дебету счетов учета затрат (20 “Основное производство”, 44 “Расходы на продажу” и др.) в корреспонденции с кредитом счетов учета расчетов с поставщиками (60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”, 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” (Инструкция по применению Плана счетов)). При этом сумму НДС, предъявленную специализированными предприятиями, в бухгалтерском учете можно предварительно не отражать на счете 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”, если это закреплено в учетной политике организации.

15.4.1. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДАТОРУ ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ПОСТАВЩИКАМ УСЛУГ

Для включения в расходы коммунальных платежей арендатору необходимы первичные документы, которые подтверждают оплату и сумму понесенных затрат (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если арендатор оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам, то такими документами для него являются счета поставщиков коммунальных услуг, а также документы об их оплате (платежные поручения, кассовые чеки и др.).

ПРИМЕР

учета расходов арендатора по оплате коммунальных услуг поставщикам и внесению арендной платы арендодателю

Ситуация

Торговая организация “Гамма” арендовала нежилое помещение под магазин. При этом она самостоятельно заключила договоры с водо-, электро- и теплоснабжающими организациями на поставку их услуг. Ежемесячная арендная плата – 40 000 руб. (без НДС). Организация “Гамма” применяет УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”.

15 июля организация оплатила счет поставщика коммунальных услуг за электроснабжение за июнь в размере 7080 руб. (в том числе НДС 1080 руб.).

16 июля платежным поручением арендодателю была перечислена арендная плата за июнь в размере 40 000 руб.

Рассмотрим порядок отражения оплаты коммунальных платежей и арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете арендатора.

Решение

Организация “Гамма” в июле учтет в расходах:

– НДС в размере 1080 руб., предъявленный организации “Гамма” поставщиком услуг электроснабжения (на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);

– затраты на коммунальные услуги в сумме 6000 руб. (на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);

– уплаченную сумму арендной платы – 40 000 руб. (на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

В Книге учета доходов и расходов организация “Гамма” отразит указанные расходы в разд. I “Доходы и расходы” соответственно на 15 и 16 июля следующим образом.

Регистрация			Сумма
N п/п	дата и номер первичного документа	содержание операции	доходы, учитываемые при исчислении налоговой базы	расходы, учитываемые при исчислении налоговой базы
1	2	3	4	5
…	…	…	…	…
…		Оплачены коммунальные услуги по электроснабжению	–	6000
…	Выписка банка от 15.07.20__ N 246, Платежное поручение от 14.07.20__ N 304	Перечислен НДС поставщику услуг по электроснабжению	–	1080
…	Выписка банка от 16.07.20__ N 250, Платежное поручение от 14.07.20__ N 305	Перечислена арендная плата по договору найма нежилого помещения от 10.12.20__ N 142	–	40 000
…	…	…	…	…

В бухгалтерском учете организация “Дельта” сделает следующие записи <4>.

——————————–

<4> Подробнее вопрос о ведении бухгалтерского учета при УСН освещен в разд. 1.4.2 “Ведение бухгалтерского учета при УСН”.

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Отражена арендная плата	44	76	40 000 Submit Rating

Отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, при расчете налога на прибыль зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:

• арендатор отдельным платежом компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг (по отдельному счету);

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 4 ст. 250, ст. 249 НК РФ). Подробнее о налогообложении доходов арендодателя см. .

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость коммунальных услуг учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это - материальные расходы (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Если поступления от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе внереализационных доходов, стоимость коммунальных услуг спишите в составе внереализационных расходов . Это расходы на содержание переданного по договору аренды имущества. Такой порядок следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Ситуация: как арендодателю отразить при расчете налога на прибыль операции, связанные с возмещением стоимости коммунальных услуг от арендатора? Арендатор компенсирует стоимость коммунальных услуг на основании отдельного счета.

Сумму компенсации коммунальных расходов при расчете налога на прибыль учтите в составе внереализационных доходов. Такая точка зрения высказана в письмах Минфина России от 27 августа 2012 г. № 03-03-06/4/88, от 24 марта 2009 г. № 03-03-05/47. Финансовое ведомство указывает, что арендодатель при получении от арендатора коммунальных платежей учитывает их в составе внереализационных доходов в соответствии с пунктом 4 статьи 250 Налогового кодекса РФ. При этом стоимость услуг, потребленных арендатором, можно учесть в составе внереализационных расходов как расходы, связанные с получением доходов (подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ).

НДС

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду у арендодателя признается объектом налогообложения по НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы. На всю сумму арендной платы нужно выставить арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом в зависимости от условий договора арендная плата может включать в себя основную (постоянную) часть, которая складывается из стоимости переданной в аренду площади, и дополнительную (переменную) часть, состоящую в том числе из компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг. В этом случае арендодатель вправе указать в счете-фактуре единую стоимость услуги либо заполнить две строки с указанием отдельно постоянной и переменной частей. Такие разъяснения даны ФНС России в пункте 1 письма от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 (согласовано с Минфином России).

Суммы входного НДС, относящегося к коммунальным услугам в составе арендной платы, арендодатель может принять к вычету, так как их приобретение относится к деятельности, облагаемой НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86). При этом должны быть соблюдены все необходимые условия для принятия НДС к вычету. Такую же позицию высказали некоторые суды (см., например, определение ВАС РФ от 26 августа 2009 г. № ВАС-10032/09, постановления ФАС Центрального округа от 29 мая 2009 г. № А23-3029/2008А-14-202, Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 г. № А63-8994/2004-С4-9).

Пример отражения арендодателем в бухучете и при расчете налога на прибыль расходов по коммунальным услугам. Сдача имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации. Стоимость коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы

ЗАО «Альфа» в январе сдало в аренду помещение в принадлежащем ему здании. Сдача имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации.

В феврале:

Дебет 26 Кредит 76
- 7373 руб. ((12 000 руб. - 1830 руб.) - (3300 руб. - 503 руб.)) - включена в расходы стоимость коммунальных услуг, приходящаяся на арендодателя;

Дебет 91-2 Кредит 76
- 2797 руб. (3300 руб. - 503 руб.) - включена в расходы стоимость коммунальных услуг, приходящаяся на арендатора;

Дебет 19 Кредит 76
- 1830 руб. - отражен входной НДС по коммунальным платежам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 1830 руб. - принят к вычету входной НДС со стоимости коммунальных услуг.

Организация применяет метод начисления, налог на прибыль платит помесячно.

При расчете налога на прибыль за февраль бухгалтер «Альфы» включил в состав расходов 10 170 руб., из них:

• в состав внереализационных расходов 2797 руб. (коммунальные услуги, потребленные арендатором);
• в состав материальных расходов 7373 руб. (коммунальные услуги, потребленные арендодателем).

Ситуация: вправе ли арендодатель перевыставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, расходы на которые тот ему компенсирует? Договоры со снабжающими организациями заключены напрямую с арендодателем .

Нет, не вправе.

Официальная позиция контролирующих ведомств состоит в том, что в данной ситуации арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, оказанных арендодателю снабжающими организациями (письма Минфина России от 10 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/86, от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51 и ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86, от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340). В обоснование своей точки зрения они приводят следующие аргументы.

Арендодатель - это абонент, который получает электро- и теплоэнергию, воду от снабжающей организации. А так как он выступает в качестве абонента, то сам не может быть снабжающей организацией для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99, определение ВАС РФ от 29 января 2008 г. № 18186/07, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 г. № Ф04-7965/2008(20062-А46-25)). Кроме того, в счетах-фактурах, выставленных арендодателю, в тарифы на коммунальные услуги уже включен НДС, который арендодатель уплатил коммунальным службам. Поэтому начисление НДС на стоимость услуг, уже включающих налог, противоречит налоговому законодательству (определение ВАС РФ от 16 февраля 2007 г. № 560/07).

Значит, арендодатель не вправе рассматривать для целей НДС компенсацию расходов по коммунальным услугам как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. Поэтому арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг, а арендатору - принять входной НДС по этой сумме к вычету.

Совет: есть аргументы, позволяющие арендодателю перевыставлять арендатору счета-фактуры за коммунальные услуги. Они заключаются в следующем.

Перевыставление счетов-фактур арендодателем арендатору не противоречит нормам налогового законодательства. Никаких ограничений на этот счет статьи 167, 171, 172 Налогового кодекса РФ не содержат.

Кроме того, без обеспечения арендованного помещения коммунальными услугами организация-арендатор не может реализовать свое право на пользование арендуемым помещением (ст. 606, 611 ГК РФ). Следовательно, предоставление коммунальных услуг неразрывно связано с оказанием услуг по аренде. Поэтому арендодатель вправе перевыставить счет-фактуру арендатору на стоимость коммунальных услуг, а по ним.

Подтверждает такую позицию Президиум ВАС РФ в постановлениях от 10 марта 2009 г. № 6219/08 и от 25 февраля 2009 г. № 12664/08.

До выхода постановлений Президиума ВАС РФ арбитражная практика по этому вопросу была неоднородной.

Некоторые суды придерживались точки зрения, полностью соответствующей позиции Президиума ВАС РФ (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 19 июня 2008 г. № Ф09-4255/08-С2, от 29 февраля 2008 г. № Ф09-861/08-С2, от 21 января 2008 г. № Ф09-11295/07-С2, Московского округа от 26 августа 2008 г. № КА-А40/7882-08, от 1 октября 2007 г. № КА-А41/10014-07). В то же время некоторые суды подтверждали позицию контролирующих ведомств (см., например, определение ВАС РФ от 29 января 2008 г. № 18186/07, постановления ФАС Центрального округа от 14 февраля 2008 г. № А48-1629/07-6, от 10 октября 2007 г. № А36-2553/2006, Восточно-Сибирского округа от 19 января 2009 г. № А10-1581/08-Ф02-6877/08, от 30 октября 2008 г. № А10-845/08-Ф02-5264/08, А10-845/08-Ф02-5607/08, Поволжского округа от 4 марта 2008 г. № А65-8421/2007-СА1-37, от 6 февраля 2008 г. № А55-6796/2007-53, Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 г. № Ф04-7965/2008(20062-А46-25), от 27 августа 2008 г. № Ф04-5231/2008(10532-А03-25) и от 24 марта 2008 г. № Ф04-2074/2008(2736-А45-41)).

С выходом постановлений Президиума ВАС РФ от 10 марта 2009 г. № 6219/08 и от 25 февраля 2009 г. № 12664/08 арбитражная практика по рассматриваемой проблеме должна стать единообразной. Об этом свидетельствуют новые судебные решения (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. № А17-1804/2007, Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2009 г. № А33-12783/08-Ф02-2566/09, Московского округа от 10 июля 2009 г. № КА-А40/6262-09, Центрального округа от 29 апреля 2009 г. № А48-3884/08-17, Поволжского округа от 7 апреля 2009 г. № А65-20968/2008, Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2009 г. № Ф04-5497/2009(19433-А45-29), Северо-Западного округа от 16 марта 2009 г. № А52-3899/2008, Уральского округа от 25 февраля 2009 г. № Ф09-10444/08-С2).

Ситуация: может ли арендодатель принять к вычету НДС со всей стоимости коммунальных услуг, предъявленной снабжающими организациями? Арендатор компенсирует часть таких расходов, приходящихся на арендованное помещение, по отдельному счету .

Нет, не может.

Официальная позиция финансового и налогового ведомств состоит в том, что в данной ситуации арендодатель . Следовательно, передача коммунальных услуг арендатору не является операцией, облагаемой НДС, а значит, сумму НДС со стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель к вычету принять не может. Сумму НДС, приходящуюся на коммунальные услуги, потребленные арендатором, арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором (п. 2 ст. 170 НК РФ, письма Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, УФНС России по г. Москве от 16 июля 2007 г. № 19-11/067415). Подтверждает такой вывод и арбитражная практика (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 сентября 2006 г. № А52-353/2006/2). С остальной стоимости коммунальных услуг (которые потребляет арендодатель) НДС можно принять к вычету (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Регистрировать счета-фактуры, предъявленные арендодателю поставщиками услуг, потребленных арендатором, в книге покупок нужно без учета сумм налога по коммунальным платежам, которые были возмещены арендатором (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234, абз. 4 подп. «у» п. 6 раздела II приложения 4 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137).

Совет: есть аргументы, позволяющие организациям-арендодателям принимать к вычету входной НДС со всей суммы коммунальных услуг, даже если их часть компенсирует арендатор по отдельному счету. Они заключаются в следующем.

Договоры на поставку электроэнергии, тепла, воды и газа заключаются между коммунальными службами и арендодателями (ст. 539, 548 ГК РФ). Поэтому коммунальные службы предъявляют сумму НДС и выставляют счет-фактуру на его имя (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом гражданское законодательство закрепляет за арендодателем обязанность по сдаче помещений в аренду в состоянии, пригодном для эксплуатации (ст. 611 ГК РФ). Таким образом, приобретение коммунальных услуг является необходимым условием арендной деятельности. В связи с этим покупку коммунальных услуг арендодателем можно расценивать как приобретение услуг для целей деятельности, облагаемой НДС. Поскольку услуги по сдаче имущества в аренду являются объектом обложения данным налогом (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

В этом случае арендодатель выполняет все условия, необходимые для применения налогового вычета по НДС со всей стоимости полученных коммунальных услуг (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Тогда к возмещению арендатору он предъявляет стоимость коммунальных услуг без учета входного налога.

Есть примеры судебной практики, подтверждающие изложенную позицию (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 27 января 1998 г. № А56-8125/97, Центрального округа от 28 марта 2007 г. № А48-4688/06-19). Кроме того, в 2005 году аналогичной точки зрения придерживалось УФНС России по Московской области в письме от 3 февраля 2005 г. № 21-27/28632.

Однако в связи с выходом более поздних разъяснений Минфина России (например, письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52) следование указанной точке зрения может привести к конфликту с проверяющими.

ОСНО и ЕНВД

Арендодатель может одновременно использовать объект аренды в деятельности, облагаемой в рамках общей системы налогообложения, и деятельности, с которой организация платит ЕНВД. В этом случае расходы на коммунальные услуги, потребляемые непосредственно им, нужно распределить (п. 9 ст. 274 НК РФ). Расходы по коммунальным услугам, которые используются в каком-либо одном виде деятельности, распределять не нужно.

Сумму входного НДС (выделенную в счете-фактуре) со стоимости коммунальных услуг, которые арендодатель потребляет сам, распределите по методике , установленной в пунктах 4 и 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.

К полученной доле коммунальных расходов по деятельности организации, облагаемой ЕНВД, прибавьте сумму НДС, которую нельзя принять к вычету (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Что касается компенсации, полученной арендодателем в возмещение стоимости коммунальных услуг, то, как правило, всегда можно определить, к какому виду деятельности относятся такие поступления. Поэтому, если организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД, суммы компенсации в рамках деятельности, переведенной на ЕНВД, и деятельности на общей системе налогообложения необходимо учитывать раздельно в целях расчета налога на прибыль методом прямого счета (п. 9 ст. 274 НК РФ).

Компенсация коммунальных услуг по деятельности, переведенной на ЕНВД, никак не отразится на определении налоговой базы по ЕНВД (п. 1 и 2 ст. 346.29 НК РФ).

Для того чтобы учесть при расчете налога на прибыль суммы полученной компенсации на общей системе налогообложения, воспользуйтесь .

Заключение с арендатором посреднического договора

Организация для осуществления операций по возмещению коммунальных расходов может заключить посреднический договор. О том, как арендодателю отразить при налогообложении расчеты по коммунальным платежам в случае заключения посреднического договора с арендатором, см.:

• Как посреднику оформить и отразить в учете приобретение товаров (работ, услуг) для заказчика ;

• Как оформить и зарегистрировать счета-фактуры при посреднических операциях .

УСН

Отражение операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, при расчете единого налога зависит от объекта налогообложения, который применяет организация, и выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:

• арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;

• арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;

• арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг.

Включить в состав налогооблагаемых доходов необходимо стоимость коммунальных услуг, полученных в составе арендной платы (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250, ст. 249 НК РФ). Подробнее о налогообложении доходов арендодателя см. Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи . Данное правило касается как организаций, которые платят единый налог с доходов, так и организаций, уплачивающих этот налог с разницы между доходами и расходами.

Все суммы доходов при уплате единого налога по упрощенке с доходов учтите в момент поступления денег на расчетный счет или в кассу организации (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

При этом, если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, всю стоимость полученных и оплаченных поставщикам коммунальных услуг учтите в материальных расходах (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Учтите, что по условиям договора аренды именно на арендодателя должна быть возложена обязанность по несению затрат на коммунальные услуги (письма Минфина России от 10 июня 2015 г. № 03-11-09/33555, от 7 февраля 2011 г. № 03-11-11/33).

Пример отражения арендодателем в бухучете и при расчете единого налога при упрощенке расходов по коммунальным услугам. Стоимость коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Организация платит налог с разницы между доходами и расходами

ООО «Альфа» в январе сдало в аренду помещение в принадлежащем ему здании. Сдача имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации.

В соответствии с заключенным договором арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных платежей в составе арендной платы.

В феврале общая стоимость коммунальных платежей по зданию, принадлежащему «Альфе», составила 12 000 руб. (в т. ч. НДС - 1830 руб.). Из них на арендованное помещение приходится 3300 руб. (в т. ч. НДС - 503 руб.) (эту сумму арендатор компенсирует в составе арендной платы).

Арендная плата с учетом стоимости коммунальных услуг за февраль составила 23 300 руб.

Коммунальные услуги в сумме 12 000 руб. были оплачены поставщику в феврале.

Арендная плата в сумме 23 300 руб. поступила от арендатора в марте.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В феврале:

Дебет 26 Кредит 60
- 8700 руб. (12 000 руб. - 3300 руб.) - включена в расходы стоимость коммунальных услуг, приходящаяся на арендодателя;

Дебет 91-2 Кредит 76
- 3300 руб. - включена в расходы стоимость коммунальных услуг, приходящаяся на арендатора;

Дебет 76 Кредит 90-1
- 23 300 руб. - начислена арендная плата за февраль;

Дебет 60 Кредит 51
- 12 000 руб. - оплачены коммунальные услуги.

В марте:

Дебет 51 Кредит 76
- 23 300 руб. - получена арендная плата от арендатора.

В книге учета доходов и расходов за I квартал бухгалтер «Альфы» отразил:
- в феврале - стоимость коммунальных услуг в сумме 12 000 руб. в составе расходов;
- в марте - арендную плату, полученную от арендатора в сумме 23 300 руб., в составе доходов.

Если организация платит единый налог с доходов, учесть стоимость коммунальных расходов (приходящихся как на арендатора, так и на арендодателя) при определении налоговой базы по единому налогу нельзя (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Ситуация: как арендодателю учесть при расчете единого налога операции, связанные с получением компенсации в возмещение коммунальных расходов по отдельному счету? Организация применяет упрощенку.

Сумму компенсации, поступившую на счет арендодателя, учтите в доходах. Если объект налогообложения - «доходы минус расходы», то стои мость коммунальных услуг, компенсированную арендатором, включите в состав материальных затрат.

По общему правилу все деньги, поступающие на счет арендодателя в возмещение коммунальных расходов, считаются его доходом. Данный порядок действует в отношении всех организаций на упрощенке, независимо от выбранного объекта налогообложения («доходы» или «доходы минус расходы»). Такой вывод следует из пункта 1 статьи 346.15, статьи 250, пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 12 мая 2014 г. № 03-11-11/22068 и от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210.

Если организация платит единый налог с доходов, то стоимость коммунальных услуг, оплаченная поставщикам этих услуг и компенсированная арендатором, в состав расходов не включается, поскольку при этом объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то стоимость коммунальных услуг, оплаченную поставщикам этих услуг и компенсированную арендатором, включите в состав материальных затрат (подп. 5 п. 1 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Такой вывод позволяет сделать, например, письмо ФНС России от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216.

При заключении посреднического договора арендодатель будет выступать посредником, а арендатор - заказчиком. В таком случае расчеты по коммунальным платежам учитывайте так же, как и по посредническим операциям по продаже (покупке) товаров (работ, услуг) .

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на базу единого налога расчеты за коммунальные услуги по арендованному имуществу не повлияют.

» № 5/2011

Расходы на выплату арендной платы компания может учесть в целях налогообложения прибыли еще до того, как недвижимости прошел государственную регистрацию. Главное, чтобы документы уже были поданы на регистрацию. А сам договор аренды распространял свое действие с момента передачи объекта в пользование. К такому выводу пришли чиновники Минфина России в письме от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18.

Напомню, что государственную регистрацию должны проходить договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года. Это следует из статей 609 и 651 Гражданского кодекса РФ. В письме № 03-03-06/4/18 Минфин уточнил, что, если компания получила в пользование объект недвижимости до заключения договора аренды, то есть до его регистрации, арендные платежи могут учитываться в составе расходов для целей налогообложения прибыли. Такой учет затрат возможен при двух условиях. Первое – в договоре прописано, что он распространяет свое действие на отношения сторон с момента передачи в пользование объектов аренды. Понадобится также и акт приема-передачи, подтверждающий получение имущества в аренду. И второе условие – документы на госрегистрацию договора уже переданы. То есть нужно сохранить расписку регистрационной службы, которая подтверждает передачу документов для регистрации.

Раньше Министерство финансов ориентировало компании на то, что в таких ситуациях арендатор сможет учесть расходы для целей налогообложения только после того, как Росреестр зарегистрирует договор аренды. Такое мнение Минфин высказывал, к примеру, в письме от 6 марта 2008 г. № 03-03-06/1/152 . ФНС России высказывалась аналогично в письме от 13 июля 2005 г. № 02-1-07/66.

В то же время были и разъяснения налоговой службы, которые подсказывали, как действовать с расходами на аренду до регистрации договора. Как, например, в письме УФНС России по г. Москве от 29 декабря 2008 г. № 19-12/121867. В нем управление ссылается на пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ним стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Соответственно, если условия договора действуют с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, арендные платежи по находящемуся на госрегистрации договору уменьшают базу по налогу на прибыль уже с момента получения объекта в пользование.

Что делать

Можно уменьшать базу по налогу на прибыль на арендные платежи по договору аренды, который еще не прошел госрегистрацию. Для этого необходимо в договор включить пункт о том, что документ распространяет свое действие на отношения сторон с момента передачи объекта в пользование. А также получить расписку Росреестра о принятии документов на регистрацию.

При заключении договора аренды часто возникают вопросы по возмещению арендатором коммунальных услуг. Счета на коммунальные услуги получает арендодатель и арендатор должен возместить их часть. Иногда арендодатель включает стоимость этих услуг в арендную плату. Но для согласования всех вопрос лучше заключить договор на возмещение коммунальных услуг.

Предмет договора

При приемке помещения арендатор обязуется содержать арендуемые помещения в исправном техническом состоянии. Для соблюдения этого условия ему необходимо пользоваться системой отопления, электричеством, водоснабжением и другими услугами, а, следовательно, он должен участвовать в оплате доли расходов по коммунальным платежам. Для этого заключается договор, предметом которого может быть оплата услуг по:

В предмет этого договора могут быть включены и другие услуги сторонних организаций по:

1. Уборке мест общего пользования и прилегающей территории.
2. Ремонту мест общего пользования.
3. Охране территории.
4. Пользованию лифтом.
5. Другие эксплуатационные услуги.

Плата по коммунальным услугам в договоре может быть величиной:

• постоянной – в договоре указывается фиксированная сумма, независящая от количества потребляемых коммунальных услуг;
• переменной – в договоре указывается, что плата зависит от количества потребляемых услуг за определенный период.

Важно! Согласно письму от 11.01.2002 № 66 Верховного суда данный тип договора не может быть классифицирован как договор поставки коммунальных услуг, так как арендодатель не является снабжающей организацией.

Требования к содержанию

Законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам, поэтому сторонам надо тщательно подойти к его составлению, чтобы исключить дальнейшие претензии.

При заключении в договор необходимо внести следующие основные положения:

При расчете суммы возмещения по отдельным видам услуг можно использовать следующие формулы:

1. Электроэнергия: Sэ = Kл * Mл * Kча * T.

Условные обозначения:

• Sэ — сумма за электроэнергию;
• Kл –количество лампочек в сдаваемой площади;
• Mл – мощность одной лампочки;
• T — тариф.

1. Теплоэнергия: Sт = Kг *(Vа/Vз)/ Kч* Kча *T.

Условные обозначения:

• Sт – сумма за теплоэнергию;
• Kг – количество Гкал в месяц;
• Vз – объем здания;
• Vа – объем здания, сдаваемого в аренду;
• Kча — количество часов в месяц (аренда);
• T — тариф.

1. Водопотребление: Sв = Kк / Кп *Кпа / Kч * Kча * T.

Условные обозначения:

• Sв – сумма за водопотребление;
• Kк – количество куб. м. в месяц;
• Кп – количество потребителей арендодателя;
• Кпа – количество потребителей арендатора;
• Kч — количество часов в месяц (всего);
• Kча — количество часов в месяц (аренда);
• T — тариф.

Права и обязанности сторон

В права и обязанности арендодателя лучше всего внести:

В права и обязанности арендатора лучше всего внести:

1. Сроки внесения платежей арендатором.
2. Обязанности арендатора по согласованию графика работы.
3. Обязанности не производить монтаж нового или демонтаж имеющегося оборудования.
4. Обязанности по возмещению арендодателю ущерба, связанного с неправильной эксплуатацией инженерных систем.

Образец договора

Как уже было сказано выше, законодательством строго не регламентировано содержание договора на возмещение затрат по коммунальным услугам. Поэтому нужно быть очень внимательным и осторожным при его составлении. Ниже приведён примерный образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором.

Расторжение договора

В договоре стоит прописать все возможности расторжения договора, которые могут включать:

Заключая любой договор, в том числе и на возмещение затрат по коммунальным услугам, когда нет четкой регламентации его положений в законодательстве, лучше прописать все возможные условия, а не надеяться на порядочность сторон. В этом случае будет легче отстаивать свои права в суде.

Каждый, кто живет в частных домах или квартирах должен оплачивать коммунальные услуги. Это касается и частных предприятий. При аренде арендатор также должен платить те же коммунальные услуги. При этом арендатор часто подписывает с арендодателем договор аренды, в котором прописывается пункт о возмещении коммунальных услуг.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что входит

В коммунальные услуги входят:

• Вода;
• Электроэнергия;
• Вывоз мусора;
• Канализация;
• Централизованное отопление.

Данные услуги предоставляют разные компании. Их стоимость может отличаться в зависимости от места нахождения и объема употребления.

Оплата

Оплата проводится несколькими способами:

• Можно оплатить самостоятельно.
• Включить оплату в стоимость аренды.

Какой из вариантов выбрать решает каждый сам, и он описывается в договоре при его составлению.

Выгодный вариант, при котором все платежи по коммунальным услугам делает арендатор. Выгодный он тем, что оплата проводится в точных суммах и без дополнительных налогов. Сам способ оплаты проводится также на выбор. В общем, не чем не отличается от обычной уплаты налога.

Если отдать все заботы по оплате арендодателю, то арендатор избавляется от нескольких забот. При заключении контракта и выборе такого варианта оплаты также идет уточнение по поводу включения суммы за коммунальные услуги в стоимость аренда.

Один из вариантов, когда каждый месяц арендодатель добавляет в стоимость аренды сумму коммунальных услуг, таким образом, ежемесячная сума не постоянная. Этот вариант не подходит лишь в тех случаях, когда оплата идет каждый месяц, если же аренда платится заранее на несколько месяцев, или даже год, вперед, то выбирается другой вариант.

Можно поставить фиксированную сумму с учетом, что её хватит и на оплату коммунальных услуг и на саму аренду. Арендодатель в этом случае может получить выгоду, если оплата коммунальных услуг вышла на малую сумму. Выгода арендатору лишь в устранении забот по оплате коммунальных услуг и возможность оплаты наперед.

В отдельный способ можно отнести тот случай, когда все услуги кроме, например, электроэнергии, оплачивает арендодатель. За электричество платит арендатор. Есть много причин, по которым может быть выбран такой способ.

Один из ярких причин это большая стоимость электроэнергии и арендатор не хочет уплачивать лишний процент НДС что и заставляет его так поступить.

Самый распространенный вариант — это оплата в кассе компании, которая надает слуги. Каждый платеж проводится отдельно, и что бы оплатить всё, это займет некоторое время ведь, эти компании находятся не на одной улице.

В данный момент, много банков практикуют оплату, почти всех, коммунальных услуг в интернет банках. Это дает хорошую экономию времени, но сами банки берут за это не большой процент. Оплата происходит довольно быстро, если есть подключение к интернету.

Со счета карточки перекидываются деньги в указанном размере. Также стоит отметить, что чек в таком случае отправляется в электронном виде на почту плательщика.

Расчет стоимости

В зависимости от вида недвижимости расчет стоимости коммунальных услуг проходит по слегка разным расчетам.

Основные виды недвижимости:

• Частный дом – в нем расчет проходит из показаний счетчиков на предоставленные коммунальные услуги. На данный момент счетчики точно определяют размер и количество неданных услуг, что делает такой вариант выгодным и справедливым при расчете стоимости. Если же таковые устройства отсутствуют, то принимается стандартная фиксированная сумма, которая определяется от размеров дома и количества живущих людей.
• Многоквартирный дом, квартира – при этом расчет полностью всего дома проходит аналогично частному дому. Если на определенной квартире стоит счетчик, то тоже аналогично частному дому. Для квартир, на которых нет вычислительного прибора, стоимость определяется таким образом:из суммы за весь многоквартирный дом вычитывается сумма, которую оплачивают владельцы квартиры с наличием счетчиков. Получившуюся сумму делят на количество квартир без счетчика. Таким образом, сумма является не фиксированной и каждый месяц разная.
• Для частных предприятий, где есть счетчики, ничего не меняется, а при их отсутствии сами фиксированные ставки просто отличаются по размеру.

Видео: Эксплуатационные расходы

Процесс возмещение коммунальных услуг по договору аренды

Если человек живет в съёмном доме или квартире он производит возмещение коммунальных услуг по договору аренды, в котором есть пункт оплаты коммунальных услуг. Поскольку такое соглашение имеет юридическую силу с периода подписания, то при его несоблюдении одной из сторон может понести за собой плохие последствия.

Соглашение может быть раньше времени расторгнуто, отдельные последствия несоблюдения пунктов соглашения могут стать предметом разбирательства в суде.

Есть также санкции, которые применяются в ситуации просрочки внесения нужных сумм для компенсации затрат на выплату предоставленных коммунальных услуг в оговоренное время. Оно определяется ГК России.

Что нужно учитывать при написании договора?

Договор приходит в силу после его создания и подписи двух сторон. В нем указываются:

• Права и обязательства арендодателя и арендатора.
• Стоимость предоставляемых услуг, их ежемесячная плата. Сроки оплаты.
• Меры наказания при не выполнении каких-либо пунктов из договора или задержке выполнения.

При отсутствии, каких либо, пунктов в контент берется законодательство данного региона, если такое есть, а в общем это считается ошибкой договора и может трактоваться по-разному в зависимости от ситуации.

Договор несет юридическую силу, что дает законные основания обжаловать нарушения договора в судье. Наступает она с момента подписи двух сторон. Сам контракт хранится в двух экземплярах, в арендодателя и арендатора и при утере договора с двух сторон сила договора теряется.

Если его нашли через некоторое время, то во многих ситуациях возникшие вопросы решаются через суд если при досудебном разбирательстве не нашли, подходящий для всех, способ решить проблему.

При составлении договора в теме коммунальных услуг, если арендатором выбран способ оплаты их черед арендодателя, то учитываются такие факты:

• Нынешняя стоимость коммунальных услуг;
• Метод оплаты;
• Сроки оплаты;
• Размер процента НДС.

Также должно присутствовать описания действия двух сторон при повышении или понижении цен на коммунальные услуги

Отдельным пунктом является тот факт, что если у арендатора есть льготы на коммунальные услуги, то при оплате через арендодателя они также остаются. Данный пункт указывается в контракте и к этому прилагаются все нужные документы

Если арендатор хочет сам выполнять оплату, то этот факт должен быть указан в договоре. Таким образом, арендодатель не несёт ответственности при неуплате или задержки уплаты коммунальных услуг.

Дополнительный договор

Для возмещения коммунальных услуг иногда делают дополнительный договор. Плюсы такого поступка заключается в том, что лучше раскрывается тема про возмещение коммунальных услуг. Данный дополнительный договор прилагается к договору об аренде.

Он вмещает в себя такие пункты как:

• Срок действия договора;
• Способ оплаты коммунальных услуг;
• Обязанности и права двух сторон договора;
• Наказания за нарушения.

Дополнительный договор имеет такую же юридическую силу, что и обычный договор. Сохраняться он должен в надежном месте, где потерять его будет сложно. Так же он должен быть защищен от грабителей и вещей что могут его испортить.

НДС

Если возмещением занимается арендодатель, то на эти услуги накладывается НДС, который делает стоимость данной услуги дороже.

Процент НДС не постоянный и в зависимости от времени оплаты коммунальных услуг цена меняется.

Льготы

Льготы дают скидку на стоимость, каких либо услуг или приобретений.

Льготы на коммунальные услуги предоставляются таким категориям граждан:

• Недееспособным гражданам. Скидка зависит от категории человека. К примеру, инвалиды первой группы получают скидки на ТВ и радио. Второй группе надаются льготы в виде бесплатного пользования телефона, ТВ и радио.
• Ветераны получают от 50% скидки на коммунальные услуги до 50% оплаты дома.
• Пенсионеры. Они получают субсидию, размер которой зависит от многих факторов.
• Многодетным семьям предоставляется скидка 50 % на коммунальные услуги, а также бесплатные проезды на общественном транспорте.
• Матери одиночки также получают 50% скидки на коммунальные услуги.

Некоторые льготы можно получить только при некоторых обстоятельствах и при съёмном доме могут не действовать.

Бухгалтерские проводки

Если услуги аренды предоставляет компания, а не физическое лицо, то в ежемесячном отчете о финансовом положении указываются все суммы указанные в договоре. Если предоставление услуг аренды это стандартная деятельность компании, то в отчете записывается как обычный вид дохода организации.

В обратном случае данные доходы выносятся в раздел не стандартных доходов и к ним приковано больше внимания.